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Immobilieninvestitionen in Spanien: Sollte man auf eigenen Namen, über eine SL oder eine SOCIMI kaufen?

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Einführung

Wenn Sie unseren Blog regelmäßig lesen, wissen Sie, dass es eine gute Idee ist, in Spanien zu kaufen. Aber immer mehr Investoren stellen sich und uns diese (mega-klugen) Fragen: Ist es strategischer, auf eigene Rechnung, über eine SL oder eine SOCIMI (das Äquivalent zu den Reits) zu kaufen? Und ist ein System besser, wenn man in Spanien steuerlich ansässig ist oder nicht?

Diese Entscheidung beeinflusst die Besteuerung, die Verwaltung Ihres Vermögens und sogar die Bedingungen für dessen Übertragung.

Die Experten von Terreta Spain holen den Scanner heraus.

Resident oder nicht, das ist hier die Frage

Wer ist in Spanien steuerlich ansässig?

Sie gelten als steuerlich in Spanien ansässig, wenn Sie mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien leben oder wenn sich der Schwerpunkt Ihrer wirtschaftlichen Tätigkeit oder Ihres Familienlebens in Spanien befindet. In Spanien steuerlich ansässige Personen unterliegen dem IRPF (Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas), der Einkommensteuer für natürliche Personen.

Die PIFR ist progressiv und kann bis zu 47% betragen.

Wer ist ein ausländischer Steuerinländer?

Umgekehrt unterliegen ausländische Einwohner, die weniger als 183 Tage im Land verbringen, mit ihrem spanischen Einkommen der IRNR, derEinkommensteuer für Nichtansässige.

Der IRNR beträgt 19% für EU-Mitglieder und 24% für Nicht-EU-Bürger.

Kauf auf eigenen Namen: Vor- und Nachteile

Der Vorteil des Kaufs unter eigenem Namen ist seine Einfachheit. Der Nachteil ist die Besteuerung, insbesondere wenn Sie in mehrere Immobilien investieren wollen.

Für Nichtansässige

Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien unterliegen dem IRNR, d.h. 19% oder 24%, je nachdem, in welchem Land Sie Ihren Wohnsitz haben.
Es ist möglich, verschiedene Kosten wie Darlehenszinsen, Miteigentum, Reparaturkosten, Möbel usw. abzuziehen.
Für Personen mit Wohnsitz außerhalb der EU ist kein Abzug möglich.
Die Übertragung ist komplex und oft teuer.

Für die Bewohner

Als Resident ist der Kauf auf eigene Rechnung sinnvoll, wenn Sie über wenig Vermögen (und wenig Einkommen) verfügen.

Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien unterliegen dem IRPF und seinem progressiven Tarif.
Die Kostenabzüge sind weiter gefasst als bei Nichtansässigen. Sie reichen bis zu einem Abschlag von 50% auf die Nettomiete (für neue Verträge im Jahr 2025).
Die Übertragung ist einfacher als bei Nichtansässigen, kann aber je nach Familiensituation komplex sein.

Benötigen Sie Hilfe bei Ihrem Projekt? Diskutieren Sie mit einem unserer Experten.

Zu beachten: Eigener Name = Erstinvestor oder Kauf eines Zweitwohnsitzes.

Entdecken und laden Sie unseren vollständigen Leitfaden hier herunter.

Eine Sociedad de responsabilidad Limitada gründen

Definition: Was ist SL?

Einfach ausgedrückt ist die SL eine Gesellschaft, die den Besitz, die Verwaltung und die Übertragung von Vermögenswerten in Spanien in einem sicheren und steueroptimierten Rahmen ermöglicht.

Sie bietet eine große Flexibilität in der Verwaltung, erfordert kein großes Gesellschaftskapital und schützt die Mitglieder, deren Haftung auf das eingebrachte Kapital beschränkt ist. Kurz gesagt, Ihr persönliches Eigentum ist geschützt.

Die spanische SL entspricht der SARL in Frankreich, der SRL in Italien, der Gmbh in Deutschland, der LLC in den USA oder der LTD im Vereinigten Königreich.

Vorbedingung: Wann wird Vermietung als wirtschaftliche Aktivität betrachtet?

Haben Sie vor, in mehrere Immobilien zu investieren und eine mittelgroße oder große Vermietungsaktivität zu entwickeln? Dann ist die Gründung einer Gesellschaft zur Vermietung von Wohnraum eine gute Idee.

Achtung, es gibt keine Möglichkeit zur Tarnung, Sie müssen eine echte wirtschaftliche Tätigkeit ausüben. Gemäß Artikel 5.1 des Gesetzes 27/2014 über die Körperschaftssteuer gilt die Vermietung von Immobilien als wirtschaftliche Tätigkeit, wenn eine Person in Vollzeit mit einem Arbeitsvertrag beschäftigt ist.

Was sind die Hauptvorteile von SL?

Die Besteuerung ist vorteilhaft

Für SL gilt ein fester Körperschaftsteuersatz von 25% mit einem reduzierten Satz von 15% für die ersten beiden Geschäftsjahre, in denen ein Gewinn erzielt wird. Dies gilt auch für Kapitalgewinne.
Der Abzug der Kosten ist weit gefasst: Darlehenszinsen, Arbeiten, verschiedene Honorare, Abschreibungen, Verwaltungskosten, Instandhaltung, Möbel usw. Dies ist ein großer Vorteil, wenn Sie Eigentümer mehrerer Immobilien sind.
Optimierung der Vermögenssteuer : Die Vermögenswerte werden von der Gesellschaft gehalten und dies kann Ihre Bemessungsgrundlage für die Vermögensteuer(Impuesto sobre el Patrimonio , IP) reduzieren.

Legende: Um Ihren IS zu erklären, müssen Sie das Formular 200 ausfüllen.

Quelle: Agencia Tributaria

Kollektive Verwaltung und erleichterte Übertragung

Die Entscheidung für eine Sociedad de responsabilidad Limitada ist ideal, wenn Sie mit mehreren Personen investieren möchten. Außerdem wird die Übertragung durch die Abtretung von Anteilen erleichtert.

Kreditwürdigkeit der Banken

Nicht zu vernachlässigen ist, dass Investitionen in SL ein Vertrauensbeweis für die Bank sind, wenn Sie einen Kredit benötigen.

Sonderregelung für die Vermietung

Sie können voneiner noch vorteilhafteren Sonderregelung profitieren, wenn :

Sie sind Eigentümer von 8 oder mehr Immobilien
Sie halten die Immobilie mindestens drei Jahre lang vermietet.
Sie führen eine getrennte Buchhaltung für jede Unterkunft.

In diesem Fall, Jackpot :

40% Steuer bonus auf den Steueranteil, der auf Mieteinnahmen entfällt.
Reduzierter IS-Satz von 25% auf 15%.
Super reduzierte Mehrwertsteuer von 4% für den Kauf von neuen Wohnungen zur langfristigen Vermietung durch diese Unternehmen.

Die Nachteile der Investition über eine SL

Es gibt Nachteile bei der Eröffnung und Führung eines SL, und es ist besser, wenn man sich dessen bewusst ist.

Gründungs- und Verwaltungskosten.
Administrative Pflichten.
Mögliche Doppelbesteuerung je nach Wohnsitzland (die meisten Länder, mehr als 90, haben Doppelbesteuerungsabkommen mit Spanien unterzeichnet, aber dies gilt z.B. nicht für Dänemark in der EU, Singapur oder Hongkong).
Eine SL-Montage ist für den Kauf Ihres Hauptwohnsitzes ungeeignet.
Bitte beachten Sie, dass Sie die Steuervorteile der SL nur in Anspruch nehmen können, wenn Sie Ihre Tätigkeit genau nachweisen können.

Der Terreta-Ratschlag: Denken Sie daran, eine klare Rückverfolgbarkeit Ihrer Tätigkeit zu bewahren: Mietvertrag, Verwaltungsauftrag, Rechnungen usw. Die meisten dieser Unterlagen sind in der Regel in der Form von Rechnungen und Rechnungen erhältlich.

Gut zu wissen:

In der Autonomen Gemeinschaft Madrid können Immobilienunternehmen einen ermäßigten Satz von 2% anstelle des Standardsatzes von 6% auf die Steuer auf Vermögensübertragungen (ITP) erhalten, wenn sie eine Immobilie kaufen, die innerhalb von drei Jahren wieder verkauft werden soll.
In der Region Valencia gibt es einen Zuschuss von 50% oder 70% der ITP für SL, wenn die Immobilie renoviert wird oder vermietet werden soll.
Achtung, Katalonien hat gerade (März 2025) die 70%ige Vergünstigung der ITP für Immobilienunternehmen zum Zwecke des Wiederverkaufs beendet .
In Andalusien kann beim Erwerb einer Immobilie zum Zweck des Wiederverkaufs (innerhalb von 5 Jahren) ein ITP-Satz von 2 % angewendet werden.

Ab welchem Schwellenwert lohnt es sich, in SL zu kaufen?

Für Ansässige, die dem IRPF unterliegen: Es wird geschätzt, dass sich die SL unterhalb eines jährlichen Nettogewinns von 40.000 € nicht lohnt. Unterhalb dieser Schwelle sollten Sie die Einfachheit und die Besteuerung des Kaufs unter eigenem Namen bevorzugen.

Für Nichtansässige, die dem IRNR unterliegen: Wenn Ihre Mieteinnahmen eher gering sind und Sie nur wenige Ausgaben haben, empfehlen wir Ihnen eher den Kauf unter eigenem Namen. So vermeiden Sie bürokratische Hürden.

ABER wenn Sie viele Kosten absetzen müssen (Arbeiten, Abschreibungen, Zinsen usw.), kann die SL interessant werden. Sie können diese Kosten vor der Steuer absetzen, was beim IRNR nicht möglich ist.

Praktischer Fall

Ein Investor erzielt in einem Jahr einen Bruttogewinn von 60.000 €.
Er kann €10.000 an Kosten abziehen, wenn er auf eigenen Namen kauft (IRPF, IRNR).
Er kann 20.000 € an Kosten abziehen, wenn er in einer Gesellschaft (SL) kauft.

Diät	Steuerpflichtige Basis	Rate	Jährliche Steuer
IRNR EU	50 000	19%	9 500
IRNR AUSSERHALB DER EU	60 000	24%	14 400
IRPF	50 000	30% (im Durchschnitt)	15 000
SL	40 000	25% (oder 15%)	10.000 (oder 6.000)

Anfang 2025 brachte Pedro Sánchez im Zusammenhang mit neuen Regulierungen zur Eindämmung der Wohnungskrise symbolisch eine radikale Maßnahme ins Spiel: die Einführung einer abschreckenden Steuer von bis zu 100 % des Kaufpreises für nicht in der EU ansässige Ausländer. Dieser extreme Vorschlag zielte darauf ab, den Zugang internationaler Investoren zum spanischen Immobilienmarkt zu beschränken.

Der Kauf über eine SL würde es (derzeit) ermöglichen, diese Gesetzesänderung zu umgehen, wenn sie bestätigt wird.

Haben Sie Schwierigkeiten, Ihr Projekt zu definieren? Dann sprechen Sie mit einem Experten von Terreta Spain.

Gründung einer Sociedad Limitada in Spanien: die Schritte

Es gibt 8 wesentliche Schritte, um Ihren SL zu erstellen:

Reservieren Sie Ihren Firmennamen (den Namen des Unternehmens).
Eröffnen Sie ein Geschäftskonto mit einem Stammkapital von 3.000 € (dies ist unsere Empfehlung, auch wenn das Gesetz Ihnen seit 2022 erlaubt, ein Konto mit einem Kapital von 1 € zu eröffnen).
Ausarbeitung der Satzung.
Unterzeichnung der Gründungsurkunde vor einem Notar.
Melden Sie sich bei der Steuerbehörde(Agencia Tributaria) und füllen Sie das Formular 036 aus, um Ihre Steueridentifikationsnummer (NIF) zu erhalten.
Der Geschäftsführer und die aktiven Gesellschafter müssen sich bei der Sozialversicherung anmelden, indem sie dieses PDF ausfüllen.
Beantragen Sie das digitale Zertifikat bei der FNMT(Fábrica Nacional Moneda y Timbre).

Für die Formalitäten zur Gründung einer Sociedad Limitada müssen Sie zwischen 15 Tagen und 2 Monaten rechnen. 💸Weniger als 1000€, wenn Sie sich von einem Experten begleiten lassen (weniger als 500€, wenn Sie sich selbst darum kümmern).

Delaguia-Luzon ist eine große Anwaltskanzlei in Valencia, die sich auf Handelsrecht spezialisiert hat und Ihnen bei der Gründung Ihrer Gesellschaft helfen kann. Kontaktieren Sie sie hier.

Wir haben jeden dieser Schritte in unserem Merkblatt über die Gründung einer SL in Spanien ausführlich beschrieben (nach der Veröffentlichung einzufügen).

Merke: SL = Investor mit mehreren Immobilien oder hoher Belastung.

Was ist eine SOCIMI?

SOCIMI, eine zu prüfende Alternative

Wenn Ihnen weder der Kauf auf eigene Rechnung noch die Gründung einer SL für Ihre Situation geeignet erscheint, gibt es einen dritten Weg:

➤ Sie können eine SOCIMI (Société Cotée d'Investissement Immobilier), das spanische Äquivalent zu REITs, gründen. Dies sind große kollektive Investitionsvehikel , die von Fonds oder sehr großen Portfolios gegründet werden und deren Stammkapital mehr als 5 Millionen Euro betragen muss.

➤ S ie können Anteile an einer börsennotierten SOCIMI kaufen. Dies ermöglicht Ihnen, in spanische Immobilien zu investieren, ohne direkt eine Immobilie zu kaufen.

Eine passivere Lösung, die jedoch einem strengen Rahmen unterliegt

SOCIMIs werden durch das Gesetz 11/2009 reguliert und ermöglichen es jedem, der dies wünscht,in spanische Immobilien zu investieren, ohne direkt Immobilien zu kaufen, sondern durch den Erwerb von Anteilen an diesen Immobiliengesellschaften , die Immobilienparks besitzen und betreiben (Wohnhäuser, Büros, Geschäfte...).

Gut zu wissen:

Da Aktien an der Börse notiert sind, sind sie liquide und daher leichter zu verkaufen als eine Wohnung.
Diese Art der Investition bietet Zugang zu Vermögenswerten, die normalerweise für Privatpersonen unzugänglich sind, wie z.B. ganze Gebäude oder Premium-Geschäfte.

Terreta-Tipp: SOCIMIs sind sehr auf sofortigen Gewinn ausgerichtet. Sie sind ideal, wenn Sie Ihr Geschäft diversifizieren möchten, ohne es zu verwalten.

Investitionsbedingungen

Wenn SOCIMI investiert, muss sie die folgenden Kriterien erfüllen:

80% seines Einkommens muss aus Vermietung und Verpachtung oder aus Dividenden stammen;
Mindestens 80% der Vermögenswerte müssen aus Wohnungen oder städtischen Gebäuden bestehen, die vermietet werden;
Sie muss ihr Eigentum mindestens drei Jahre lang aufbewahren, bevor sie es verkaufen kann;
Sie muss 80% der erhaltenen Mieten und 50% der realisierten Kapitalgewinne an ihre Aktionäre in Form von Dividenden auszahlen (es sei denn, sie verwendet den Kapitalgewinn, um innerhalb von drei Jahren eine Immobilie zurückzukaufen).
Wenn sie Anteile an einer anderen SOCIMI hält, muss sie alle erhaltenen Dividenden zurückzahlen.

Besteuerung von SOCIMI: 0% Körperschaftssteuer

Wenn die SOCIMI die oben genannten Kriterien erfüllt, profitiert sie von einem SEHR vorteilhaften Steuerregime.

0% Körperschaftsteuer auf ausgeschüttete Gewinne.
Senkung der ITP um 95% beim Kauf einer Immobilie.

Wenn sie den festgelegten Rahmen nicht einhält, verliert sie de facto ihre Steuervorteile. Es gibt auch einen Abzug von 15% auf nicht ausgeschüttete Gewinne.

Kauf über eine SOCIMI: Besteuerung des Anteilseigners

Wenn Sie Aktien von SOCIMI kaufen, sind Sie steuerpflichtig. Dies ist zu beachten.

Wenn Sie Dividenden erhalten

Als steuerlich in Spanien ansässige Privatperson

➤ Dividenden unterliegen demIRPF-Tarif in der Kategorie Kapitaleinkommen.

Als Nichtansässiger

➤ IRNR zu 19% (wenn Sie in der EU oder im EWR sind)
➤ IRNR zu 24% (außerhalb der EU/EWR), sofern kein Doppelbesteuerungsabkommen vorliegt.

Wenn Sie Ihre Aktien wieder verkaufen und einen Gewinn erzielen

Sie zahlen die Kapitalertragssteuer wie bei einer herkömmlichen Aktie über den IRPF, wenn Sie in Spanien steuerlich ansässig sind.
In Ihrem Wohnsitzland, wenn Sie nicht in Ihrem Wohnsitzland ansässig sind.

Als Nichtansässiger können Dividenden und Kapitalgewinne auch in Ihrem Wohnsitzland besteuert werden, es sei denn, ein Doppelbesteuerungsabkommen vermeidet diese Doppelbesteuerung.

Merke: SOCIMI = passiver Investor oder Börsendiversifizierung.

Brauchen Sie eine persönliche Beratung? Unsere Berater analysieren kostenlos Ihr Profil und Ihr Projekt, um Ihnen die am besten geeignete Struktur zu empfehlen. Vereinbaren Sie einen Termin mit einem Experten.

Schlussfolgerung

Ob Sie selbst investieren, eine SL gründen oder Aktien einer SOCIMI kaufen, hängt von Ihrer Situation, Ihrem Projekt und Ihrer mittel- bis langfristigen Vision ab.

Die Wahl liegt bei Ihnen, aber tun Sie dies nicht allein. Im Zweifelsfall sollten Sie einen Experten für Immobilien in Spanien zu Rate ziehen.

FAQ - Immobilieninvestitionen in Spanien: Soll man in eigenem Namen, über eine SL oder eine SOCIMI kaufen?

Was sind die Vorteile des Kaufs unter eigenem Namen?

Einfache Verwaltung.
Die Besteuerung ist für Kleinanleger (wenige Immobilien) geeignet.
Für Ansässige: 50% Abschlag auf die Nettomiete (seit 2025).
Einfachere Übertragung für die Bewohner.

Was sind die Nachteile des Kaufs unter eigenem Namen?

Hohe Besteuerung für große Vermögen.
Keine Abzüge für Nichtansässige, die außerhalb der EU leben.
Komplexe Übermittlung für Nichtansässige.

Was ist eine Sociedad Limitada (SL)?

Die SL ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung und ermöglicht die Verwaltung, den Besitz und die Übertragung von Immobilien in einem sicheren und steueroptimierten Rahmen. Das empfohlene Mindeststammkapital beträgt 3.000 € und das persönliche Vermögen der Gesellschafter ist geschützt.

Was sind die Vorteile einer Investition über eine SL?

Fester IS-Satz von 25% (15% in den ersten beiden Gewinnjahren).
Breiter Abzug der Kosten (Arbeiten, Zinsen, Abschreibungen...).
Optimierung der Vermögenssteuer.
Erleichterte Übertragung durch Abtretung von Anteilen.
Erhöhte Glaubwürdigkeit bei den Banken.

Was sind die Voraussetzungen für die Sonderregelung für die Vermietung in SL?

Mindestens 8 Güter besitzen.
Sie müssen mindestens 3 Jahre lang vermietet werden.
Führen Sie eine separate Buchhaltung für jede Unterkunft.
In diesem Fall: 40% Steuerbonus, reduzierter Körperschaftsteuersatz von 15%, 4% Mehrwertsteuer auf Neuanschaffungen.

Was sind die Nachteile von SL?

Gründungs- und Verwaltungskosten.
Erhöhte administrative Verpflichtungen.
Risiko der Doppelbesteuerung je nach Wohnsitzland.
Ungeeignet für einen Hauptwohnsitz1.

Ab welcher Schwelle wird SL interessant?

Für Ansässige: ab einem Jahresgewinn von 35.000 - 40.000 €.
Für Nichtansässige: Wenn Sie viele Kosten absetzen müssen, kann die SL vorteilhaft sein.

Was ist eine SOCIMI?

Die SOCIMI ist das spanische Äquivalent zu den REITs und ist großen Portfolios vorbehalten (Mindestkapital von 5 Mio. EUR). Sie ermöglicht es, gemeinsam in Immobilien zu investieren, mit einer sehr vorteilhaften Besteuerung (0% Körperschaftssteuer, wenn die Bedingungen erfüllt sind).

Was sind die Voraussetzungen für die Gründung einer SOCIMI?

80% der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder aus Dividenden.
80% der Vermögenswerte in zu vermietenden Wohnungen oder städtischen Gebäuden.
Aufbewahrung der Güter für mindestens 3 Jahre.
Ausschüttung von 80% der Mieten und 50% der Kapitalgewinne als Dividende

Wie werde ich besteuert, wenn ich als Aktionär in eine SOCIMI investiere?

Als Aktionär einer SOCIMI werden Sie auf die erhaltenen Dividenden und auf den Gewinn bei einem Wiederverkauf der Aktien besteuert:

Wenn Sie in Spanien steuerlich ansässig sind, unterliegen Dividenden und Veräußerungsgewinne der IRPF als Kapitaleinkommen (zwischen 19% und 28%).
Wenn Sie nicht ansässig sind, unterliegen Sie dem IRNR: 19%, wenn Sie in der EU oder im EWR ansässig sind, oder 24%, wenn Sie außerhalb der EU/EWR ansässig sind. Dividenden und Kapitalgewinne können auch in Ihrem Wohnsitzland besteuert werden, es sei denn, ein Doppelbesteuerungsabkommen verhindert dies.