Spanien ist heute eines der attraktivsten europäischen Länder für Investitionen in Mietimmobilien. Die Mietrendite liegt bei fast 7 %, ein Rekord in Europa. Während die Immobilienpreise in Europa sinken, stiegen sie in Spanien im letzten Jahr um +4,5 %. Terreta erklärt Ihnen, warum der Kauf von Immobilien in Spanien eine sehr gute finanzielle Entscheidung sein könnte.
Ist es interessant, in Spanien zu investieren?
Mietrendite von fast 7 %
Eine durchschnittliche Rendite von über 6,7%, sehr attraktive Preise im europäischen Maßstab - noch nie war es so interessant, in Spanien zu investieren.
Einerseits sind die Mietrenditen hier wesentlich höher als in den meisten anderen europäischen Ländern. So ist z.B. Valencia die zweitprofitabelste Stadt Europas, nur noch übertroffen von Warschau.
Andererseits befinden sich die Immobilienpreise in einem positiven Zyklus des Preisanstiegs, der in den letzten Jahren durchschnittlich 5% pro Jahr betrug.
Jährlicher Preisanstieg um +4,5 %.
Die Preise für spanische Immobilien stiegen bis 2023 in Spanien um 4,5%, während in fast allen anderen europäischen Ländern die Preise fielen.
In Deutschland beispielsweise fielen die Preise um -10%.
Es ist besser, in ein Land mit guten Aussichten zu investieren, als dort zu kaufen, wo das Risiko eines längeren Rückgangs zu groß ist.
Wie ist es zu erklären, dass die Immobilienpreise in Spanien in den Jahren 2023 und 2024 trotz der steigenden Zinssätze, die wir seit 2022 erleben, steigen werden?
Sollte man 2024 noch in Spanien investieren?
Wir erklären Ihnen alles in diesem Artikel.
Terreta begleitet Sie in allen Phasen Ihres Immobilienkaufs, von der Suche nach der richtigen Immobilie bis zur Auswahl der Mieter.
Spaniens große Vorteile für Mietinvestitionen
Ausgezeichnete Mietrendite, niedrige Preise, sehr starke Mietnachfrage - die Ampeln stehen auf Grün, um in Spanien zu investieren.
Sehr attraktive Preise
Der spanische Immobilienmarkt ist einer der erschwinglichsten in Europa mit Preisen von durchschnittlich 1500€ bis 2000€/m2. Diese Preise liegen immer noch 10% bis 50% unter dem Höchststand von 2008, was Investitionen zum richtigen Zeitpunkt ermöglicht.
Keine Immobilienblase
Seit 2010 haben sich in vielen europäischen Ländern Blasen gebildet, aber in Spanien war dies nicht der Fall.
Spanien ist in der Tat eines der Länder, in denen der Preisanstieg im letzten Jahrzehnt am moderatesten war.
Warum diese Besonderheit? Weil die Krise von 2008 die Preise bis 2015 um 40% bis 50% fallen ließ.
Diese Krise von 2008-2015 wirkt heute wie ein gewaltiger Chancengeber, da sie es Spanien ermöglicht, trotz des Zinsanstiegs ab 2022 einen Preisanstieg von 3% bis 5% pro Jahr in Betracht zu ziehen.
Aufwärtszyklus bei den spanischen Immobilienpreisen
Im Jahr 2023 stiegen die Preise in Spanien um +4,5%, während sie z.B. in Deutschland um -10,2% fielen.
Für 2024 prognostiziert Caixabank einen Anstieg von fast +3%.
Wie lässt sich der Anstieg der Immobilienpreise in Spanien im Jahr 2023 erklären, der für 2024 erwartet wird, obwohl die Zinssätze seit 2022 gestiegen sind?
Wie kann Spanien im Gegensatz zu Europa stehen, wo die Immobilienpreise überall sonst sinken?
Die 6 Faktoren, die den Preisanstieg erklären
Um den Preisanstieg zu erklären, müssen Sie diese 6 Hauptgründe verstehen:
- Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage
- Defizit beim Bau neuer Wohnungen
- Netto Schaffung von +200.000 Haushalten pro Jahr
- das stärkste Wirtschaftswachstum in Europa im Jahr 2023
- Die spanischen Immobilienpreise fielen zwischen 2008 und 2015 um -40% bis -50% und befinden sich nun in einem Aufwärtszyklus, einem Zyklus, in dem die Immobilienpreise aufholen.
- die Zinssätze in Spanien nicht so hoch sind wie anderswo (!)
Warum führen steigende Zinssätze nicht zu niedrigeren Immobilienpreisen?
Mehr als die Hälfte der Verkäufe erfolgt ohne Kredit.
Erstens, weil fast 60% der Immobilientransaktionen in Spanien ohne Kredite durchgeführt werden.
Kulturell bedingt kaufen die Spanier ohne Bankfinanzierung, wenn sie es sich leisten können.
Dies gilt umso mehr seit der Krise von 2008, die sich in den Köpfen der Menschen festgesetzt hat, da die Banken Hunderttausende von Immobilien von Eigentümern beschlagnahmten, die ihre Kreditraten aufgrund des Anstiegs der variablen Zinssätze und der steigenden Arbeitslosigkeit nicht mehr bezahlen konnten.
Die Krise von 2008 verstärkte das Misstrauen der Spanier gegenüber Bankkrediten, wenn nicht sogar das Misstrauen.
Vor allem aber muss man verstehen, dass in Spanien der Faktor, der den Zugang zu Wohneigentum begrenzt, ... das Eigenkapital ist.
Sparen ist der entscheidende Faktor
Sparen ist der Faktor, der viele Spanier von ihrem Traum vom Eigenheim abhält.
Seit der Krise von 2008 verlangen die spanischen Banken von den Käufern Eigenkapital in Höhe von 10% bis 30% des Immobilienpreises, zu dem alle mit dem Kauf verbundenen Kosten hinzukommen.
Der spanische Immobilienmarkt ist daher weitaus weniger von steigenden Zinsen betroffen, da, wie Sie sicherlich verstanden haben, die Ersparnisse und somit das Eigenkapital die zentrale Rolle beim Immobilienkauf in Spanien spielen.
Sehr starke Mietnachfrage
Ist es einfach, in Spanien Mieter zu finden? Ja, denn es fehlen mehr als 1,2 Millionen Wohnungen, um die Nachfrage nach Mietwohnungen zu befriedigen.
Die Wohnungskrise ist real, da zu wenig neue Immobilien gebaut werden, um die Nachfrage zu befriedigen, und das in einem Land, in dem jedes Jahr mehr als 200.000 neue Haushalte gegründet werden.
Spanien ist sogar das viertgrößte Land in Europa, in dem junge Menschen am spätesten emanzipiert werden, was auf die Unmöglichkeit oder Schwierigkeit zurückzuführen ist, eine Wohnung zu kaufen (fehlende Ersparnisse), kombiniert mit der Schwierigkeit, eine Mietwohnung zu finden.
Eine Wohnungskrise
Mieter mit 30 Jahren, Eigentümer mit 41 Jahren
In Spanien können es sich junge Leute nicht leisten, Eigentum zu erwerben, da die Banken beim Immobilienkauf einen sehr hohen Eigenanteil verlangen.
In der Regel handelt es sich um 10% bis 30% des Immobilienpreises, zu dem alle mit dem Kauf verbundenen Kosten (Notargebühren, Maklergebühren, ITP) sowie die Kosten für die Renovierung der Immobilie, die von den Banken oft nicht finanziert werden können, hinzukommen.
Junge Spanier haben in der Regel wenig Ersparnisse und niedrige Löhne. Dieser Teufelskreis führt zu einer echten Wohnungskrise für viele Spanier, die nicht kaufen können und daher Mieter werden, um sich zu emanzipieren und mit durchschnittlich 30 Jahren bei ihren Eltern auszuziehen.
Mieter bis 41 Jahre
Erst 10 Jahre später können sie kaufen, wenn sie ausreichend gespart haben.
Das Durchschnittsalter für den Erwerb von Wohneigentum beträgt 41 Jahre, was direkt zum Anstieg der Nachfrage nach Mietwohnungen beiträgt, da jeder Spanier im Durchschnitt bis zum Alter von 41 Jahren zur Miete wohnt.
Investieren Sie in Mietimmobilien in Spanien: 3 Städte mit großem Potenzial
Vergessen Sie die Klischees! Eine Investition in eine Mietwohnung in Spanien ist mehr als nur ein veraltetes Appartement am Stadtrand.
Im Gegenteil, das Land bietet eine Vielzahl von Möglichkeiten für kluge Investoren, mit attraktiven Mietrenditen und einer stetig steigenden Nachfrage.
Fokus auf drei Städte mit großem Potenzial: Madrid, Barcelona und Valencia.
Valence: Immobilien-Eldorado, zwischen Sonne und Rentabilität
- Durchschnittspreis m²: 1.836€.
- Durchschnittliche Mietrendite: 5,8% (in einigen Gegenden bis zu 8%)
- Stärken :
- Zur besten Auswanderungsstadt 2022 gewählt
- Sichere, angenehme Metropole mit idyllischem Klima
- Erschwingliche Immobilienpreise (19. Platz in Spanien)
- Laufende Arbeiten zur Verbesserung des Lebensumfelds
- 80.000 Studenten, die zur Mietnachfrage beitragen
Investieren in Madrid: die dynamische und rentable Hauptstadt
- Durchschnittspreis m²: 3.683€.
- Durchschnittliche Mietrendite: 4,8%.
- Stärken :
- Wirtschaftliches Herz des Landes (19% des BIP)
- Sitz multinationaler Unternehmen, die Arbeitskräfte anziehen
- 325.000 Studenten, was zu einer starken Anspannung der Mieten führt
- Tourismushochburg (8 Millionen Touristen im Jahr 2019)
Barcelona: Erliegen Sie der Rentabilität und dem katalanischen Charme
- Durchschnittspreis m²: 3.908€.
- Durchschnittliche Mietrendite: 4,6%.
- Stärken :
- 19% des nationalen BIP und dynamische europäische Metropole
- Meistbesuchte Stadt in Spanien
- Sitz multinationaler Unternehmen und Paradies für digitale Nomaden
- 180.000 Studenten und hohe Nachfrage nach Wohngemeinschaften
Die spanische Küste: ein Traumziel für Immobilieninvestoren
Die spanische Küste ist ein wahres Juwel des Landes und zieht jedes Jahr Millionen von Touristen an, die auf der Suche nach Sonne und Entspannung sind.
Namen wie Costa Brava oder Costa Blanca regen zum Träumen an und wecken sofort Assoziationen mit den Vorteilen des Lebens am Meer.
Dieser Touristenstrom ist eine goldene Gelegenheit für kluge Immobilieninvestoren.
Die Investition in ein möbliertes Apartment in der Nähe von Stränden und belebten Gebieten garantiert eine hohe Mietnachfrage.
Ob auf dem spanischen Festland oder auf den paradiesischen Inseln wie den Kanaren, den Balearen oder Ibiza, das Potenzial ist riesig.
Aber Spanien hat mehr zu bieten als nur idyllische Küsten.
Dynamische Städte wie Malaga, Almeria, Murcia oder Marbella sind voller Attraktionen und bieten Investoren viele Möglichkeiten.
Die Region Galizien mit Santiago de Compostela, Asturien, Kantabrien und das Baskenland mit San Sebastian bestechen ebenfalls durch ihren einzigartigen Charme und ihr Immobilienpotenzial.
In Spanien zu investieren bedeutet, auf eine rosige Zukunft zu setzen.
Ob Sie nun nach einem sonnigen Pied-à-terre oder einer rentablen Mietinvestition suchen, es gibt viele Möglichkeiten.
Investieren in Spanien: 3 wichtige Schritte vor dem Kauf
Der spanische Immobilienmarkt hat einige Besonderheiten, die Sie kennen sollten, um Fallen zu vermeiden und Ihre Erfolgschancen zu maximieren.
Befolgen Sie diese 3 Schlüsselschritte.
1. Erhalten Sie Ihre NIE
Die NIE (Ausländeridentifikationsnummer).) ist erforderlich, um in Spanien zu investieren und zu vermieten. Beantragen Sie sie bei der spanischen Polizei oder dem spanischen Konsulat. Es kann 1 bis 3 Monate dauern, bis Sie die NIE erhalten.
2. Planen Sie einen beträchtlichen Eigenbeitrag ein
In Spanien beträgt die persönliche Einlage in der Regel 40% des Transaktionsbetrags.
Planen Sie 30 % für den Preis der Immobilie und 15 % für Nebenkosten (Grundsteuer, Notargebühren usw.) ein.
3. Sich von einem Anwalt begleiten lassen
Da die Rolle des spanischen Notars eine andere ist als die in Frankreich, ist es manchmal sinnvoll, einen Anwalt einzuschalten, um die Konformität der Immobilie zu überprüfen und die Transaktion zu sichern.
Wenn Sie bei Terreta einkaufen, werden Sie während des gesamten Prozesses begleitet und beraten:
- Festlegung der Investitionsstrategie
- Besichtigung von Immobilien
- Überprüfung der Konformität der Immobilie
- Preisverhandlungen
- Erstellung des Angebots und Begleitung bei der Zahlung der "reserva" oder "señal", um die Immobilie zu blockieren.
- Abfassung des Verkaufskompromisses, des so genannten "Arras".
- Organisation des Verkaufs beim Notar, die so genannte "escritura".
Achten Sie auf die spanische "bebaute Fläche", die auch die Wände und Gemeinschaftsräume umfassen kann. Eine Wohnung mit 100 Quadratmetern "bebauter" Fläche kann eine Nutzfläche von 70 oder 80 Quadratmetern "Nutzfläche" haben.
Wir werden Ihnen alle diese Unterschiede erklären, damit Sie keine bösen Überraschungen erleben und sicher einkaufen können.
Mietinvestitionen: die 3 Schritte während Ihres Kaufs
1. "Reserva".
- Unterzeichnung des Kaufangebots.
- Eine Anzahlung von 1.000 bis 5.000 Euro für die Reservierung der Immobilie, die sogenannte "Reserva". Es gibt keine festen Regeln, wichtig ist, dass Sie die Seriosität des Angebots durch eine Überweisung der "Señal" beweisen, die Ihnen zurückerstattet wird, wenn Sie nicht kaufen. Die Mitarbeiter von Terreta Spain werden Ihnen den Betrag mitteilen.
2. "Contrato de arras" (Vertrag von Arras)
- Unterzeichnung des Verkaufsvorvertrags.
- Ergänzung der Anzahlung auf 10% des Preises der Immobilie. In der Regel erfolgt dies innerhalb von 7 Tagen nach Zahlung der oben genannten "señal" und "reserva".
3. "Escritura".
- Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde beim Notar.
- Zahlung des Restpreises (90%).
- Schlüsselübergabe und Eintragung des Eigentums im Grundbuch.
Vorteilhafte Besteuerung und maßgeschneiderte Begleitung
Spanien zieht immer mehr europäische Investoren an, die auf der Suche nach Sonne, Mietrendite und günstigen Steuern sind.
Besteuerung von Mieteinnahmen
Keine Doppelbesteuerung
Spanien hat Steuerabkommen mit sehr vielen Ländern, insbesondere mit allen Ländern der Europäischen Union, aber nicht nur.
Dies bedeutet, dass die Einkünfte aus Ihrer Wohnung in Spanien (Mieteinnahmen) nur in Spanien besteuert werden.
In der Tat sehen diese Steuerabkommen in der überwiegenden Mehrheit der Fälle eine Vermeidung der Doppelbesteuerung vor.
Eine sehr vorteilhafte Besteuerung
Die Abschreibungsregeln
Zwei weitere ausgezeichnete Nachrichten erwarten Sie im Bereich der Besteuerung.
Die erste gute Nachricht: Sie können zahlreiche Kosten und Abschreibungen absetzen. um Ihre Steuerlast zu senken:
- Elektrizität
- Wasser
- Gas
- Haushalt
- Grundsteuer
- Kosten für die Mietverwaltung (Immobilienagentur)
- Abschreibung des Preises der Immobilie, der Arbeiten und der Möbel
Die Abschreibungsregeln sind für den Investor sehr vorteilhaft. Sie können abschreiben :
- 3% des Preises der Immobilie und der Erwerbskosten der Immobilie (33 Jahre)
- 3% der Kosten für die Arbeiten in Ihrer Wohnung (33 Jahre)
- 10% der Kosten für das Mobiliar (10 Jahre)
Der Steuerprozentsatz
Die zweite gute Nachricht: Sie werden nicht viel Steuern auf diesen Gewinn (Mieteinnahmen - Kosten - Abschreibungen) zahlen müssen.
Wie viel genau?
Dies hängt von Ihrem Steuerwohnsitz ab.
Sind Sie steuerlich in Spanien, der EU oder außerhalb der EU ansässig?
Sie zahlen entsprechend Ihrer Situation:
- 19% IRNR (Einkommensteuer für Nichtansässige), wenn Sie in einem Land der Europäischen Union (außer Spanien) steuerlich ans ässig sind.
- oder 24% IRNR, wenn Sie außerhalb der Europäischen Union steuerlich ansässig sind.
- oder IRPF: Wenn Sie in Spanien steuerlich ansässig sind, geben Sie Ihre Mieteinnahmen in Ihrer IRPF-Erklärung (Einkommensteuererklärung für natürliche Personen) an.
Ihre Investition ist durch unsere Begleitung gesichert
Spanien bietet einen idealen Rahmen für Investitionen:
- Attraktive Immobilienangebote in dynamischen Städten und beliebten Touristengebieten.
- Erschwingliche Preise und großes Wachstumspotenzial.
- Qualität der Immobilien und große Auswahl an verfügbaren Immobilien.
Terreta ist Ihr zuverlässiger Partner für Investitionen in Spanien und bietet Ihnen eine maßgeschneiderte Betreuung:
- Persönliche Betreuung in jeder Phase Ihres Projekts.
- Suche nach einer Immobilie, die Ihren Kriterien und Ihrem Budget entspricht.
- Renovierungsarbeiten in der Wohnung
- Vollständige Mietverwaltung, um Ihnen das Leben zu erleichtern.
Warten Sie nicht länger, um alle Vorteile einer Mietinvestition in Spanien zu nutzen.
Nehmen Sie noch heute Kontakt mit Terreta auf und investieren Sie in aller Ruhe.
Terreta, Ihr Experte für spanische Immobilien.
