Frankreich vs. Spanien: Wo sollte man 2026 in Immobilien investieren?
Immobilien 2026 · Vergleichende Analyse
Eine angespannte geopolitische Lage, volatile Finanzmärkte, sich stabilisierende Zinsen … 2026 ist das Jahr, in dem die Wahl des Standorts für Immobilieninvestitionen zu einer strategischen Entscheidung wird. Zwei Experten diskutieren live auf BFM Business, um eine Entscheidung zu treffen.
Von Geoffroy Reiser, Mitbegründer von Terreta Spain · Diskussion „Les Experts de l’Immo“ – BFM Business · März 2026
▶ Die Debatte in voller Länge
Geoffroy Reiser (Terreta Spain & Terreta France) und Thierry Vignal (Atom) live auf BFM Business
01
Der Hintergrund: Warum sich Europa als sicherer Hafen etabliert
Innerhalb weniger Wochen haben sich die Verhältnisse grundlegend gewandelt. Die Volatilität der Finanzmärkte und die geopolitischen Spannungen haben dem europäischen Immobilienmarkt einen Status zurückgegeben, den er vielleicht noch nie so sehr verdient hat: den eines sicheren Hafens par excellence.
Ein deutliches Signal: Bei Terreta Spain sind in den letzten 30 Tagen bisher unbekannte Kundenprofile hinzugekommen – Kunden aus Katar, Kuwait und Dubai (Vereinigte Arabische Emirate), deren Staatsangehörigkeit bislang so gut wie nicht vertreten war. Eine klare geopolitische Verschiebung, die verdeutlicht, inwieweit die Stabilität des europäischen Umfelds zu einem eigenständigen Investitionsargument wird.
„Grenzen haben mich beim Investieren nie davon abgehalten – ich habe in der Schweiz gelebt und in Lyon gekauft, in Frankreich gelebt und in Spanien gekauft. Aber ich hatte nie das Bedürfnis, außerhalb Europas zu kaufen.“
Geoffroy Reiser, Mitbegründer von Terreta Spain
02
Der Vorteil Frankreichs: die Hebelwirkung des Bankensektors
Das französische Bankensystem bietet etwas, was nur wenige europäische Länder bieten: Zugang zu Krediten mit Eigenkapitalanteilen, die zu den niedrigsten in Europa zählen, sowie feste Zinssätze. Dies ist das Markenzeichen des französischen Immobilienmarktes – und einer der Gründe, warum er nach wie vor zu den bedeutendsten in Europa zählt.
30 000 €
Durchschnittliche Eigenkapitalbeteiligung in Frankreich (Immobilie im Wert von 300.000 €)
80 000 €
Durchschnittliche Eigenkapitalbeteiligung in Spanien (bei einer Immobilie im Wert von 300.000 €)
41 Jahre
Alter beim ersten Kauf von „ “ in Spanien
In Spanien ist jedoch je nach Ihrem steuerlichen Status eine entscheidende Unterscheidung zu treffen:
🇪🇸 In Spanien steuerlich ansässig
80%
des von der Bank finanzierten Preises
Hauptwohnsitz ~10 % + Gebühren
Zweitwohnsitz ~20 % oder 30 % + Kosten
🌍 Nicht in Spanien steuerlich ansässig
70%
des von der Bank finanzierten Preises
Dies betrifft alle Anleger, die ihren Sitz nicht in Spanien haben: sei es in der Europäischen Union oder am anderen Ende der Welt
💡Etwa ein Drittel der spanischen Kredite sind variabel verzinst (Euribor + Bankmarge), während in Frankreich fast alle Kredite festverzinslich sind. Allerdings bevorzugen Kreditnehmer in Spanien mittlerweile Festzinssätze.
03
Die Rentabilitätsbilanz: 5 % gegenüber 7 %
Hier übernimmt Spanien wieder die Führung. In einer Rangliste der 20 größten Städte in Frankreich und Spanien zusammen sind 9 der 10 rentabelsten Städte spanische Städte.
Die neun rentabelsten Städte liegen in Spanien.
Nur Marseille (Platz 10) vertritt Frankreich in den Top 10 – alle anderen französischen Städte finden sich am Ende der Rangliste wieder.
Das auffälligste Beispiel in dieser Debatte: Bei einer identischen Miete von 15 € pro m² ist das Wohnimmobilienangebot in Valence um 50 % günstiger als in Lyon oder Bordeaux.
Lyon🇫🇷
4.500–5.000 €
Kaufpreis pro m²
15–16 €
Miete pro m²
~4%
Bruttorendite
Bordeaux🇫🇷
4.500–5.000 €
Kaufpreis pro m²
15–16 €
Miete pro m²
~4,5%
Bruttorendite
Valencia🇪🇸
3.000–3.500 €
Kaufpreis pro m²
15 €
Miete pro m²
~6,5%
Bruttorendite
„Bei einem Mietpreis von 15 € pro Quadratmeter sind die Immobilienpreise in Valence um 50 % günstiger als in Lyon oder Bordeaux.“
Die Überraschung bei den Zinssätzen: 1,70 % Festzins in Spanien
Entgegen aller Erwartungen haben einige Kunden von Terreta Spain im März 2026 Festzinssätze von 1,70 % bei einer Laufzeit von 25 Jahren erhalten – das ist fast halb so viel wie die besten französischen Zinssätze (3,20–3,60 %). Ein Unterschied, der über die gesamte Laufzeit eines Kredits mehrere Zehntausend Euro ausmacht.
3,40%
Durchschnittlicher Festzinssatz in Frankreich (März 2026)
⚠️Anmerkung: Etwa ein Drittel der spanischen Kredite wird weiterhin zu variablen Zinssätzen (Euribor + Marge von 1–2 %) vergeben. Bei Immobilien mit hohem Wert bietet ein Festzins deutlich mehr Sicherheit.
05
Die goldene Regel: An wen richtet sich der jeweilige Markt?
Die beiden Märkte richten sich schlichtweg nicht an dasselbe Anlegerprofil.
Die goldene Regel für französisch-spanische Investitionen
🇫🇷 Geringe verfügbare Nährstoffmenge
Investieren Sie in Frankreich
Mit einer Eigenkapitalbeteiligung von 10 % erhalten Sie Zugang zu einem stabilen, steuerlich vorteilhaften (LMNP) und rechtlich äußerst abgesicherten Markt. Die französische Kreditvergabe bleibt unübertroffen.
🇪🇸 Großes Angebot verfügbar
Investieren Sie in Spanien
Mit einem Anteil von 30–40 % bietet Spanien überdurchschnittliche Renditen, nach wie vor erschwingliche Preise und ein anhaltendes Marktwachstum.
06
Ist der Aufschwung in Spanien vorbei? Die Zahlen sprechen dagegen
Das Argument vom „Zyklusende“ sollte anhand der Daten überprüft werden. Die Zahlen von BBVA Research erzählen eine ganz andere Geschichte.
+10,2%
Prognostizierter Preisanstieg , Spanien 2026
+6,6%
Prognostizierter Anstieg 2027
+16%
Erwartete Gesamtrendite , über einen Zeitraum von zwei Jahren
Drei strukturelle Faktoren erklären diese Entwicklung:
01
Bevölkerungsentwicklung: Spanienverzeichnet seit sechs Jahren einen Wanderungssaldo von 500.000 bis 600.000 Personen pro Jahr – das stärkste Bevölkerungswachstum in Europa. Lateinamerika richtet seinen Blick wieder auf Spanien, seit die Vereinigten Staaten ihre Grenzen geschlossen haben.
02
Der strukturelle Mangel: Jährlich entstehen 250.000 neue Haushalte, doch es werden nur 80.000 Wohnungen gebaut. Die durchschnittliche Haushaltsgröße ist innerhalb von 30 Jahren von 4,2 auf 2,5 Personen gesunken: Das Defizit vergrößert sich unaufhaltsam.
03
Wirtschaftswachstum: Spanienverzeichnet ein BIP-Wachstum von 3 %, gegenüber 0,7–0,8 % in Frankreich. Das Land ist die wirtschaftliche Lokomotive der Eurozone.
07
Rechtssicherheit: Französischer Notar vs. spanischer Rechtsanwalt
Das französische Notarsystem – öffentliche Beamte, die das Kataster überprüfen, Hypotheken löschen und die Eigentumsübertragung gewährleisten – hat in Spanien keine direkte Entsprechung; dort wird diese Aufgabe spezialisierten Immobilienmaklern wie Terreta Spain übertragen, die von einem „Gestor“ oder einer „Gestoría“ unterstützt werden.
Das bedeutet nicht, dass Spanien ein Risiko darstellt: Das Land gehört zur Europäischen Union, verfügt über ein modernes Kataster, und 20 % der Käufer sind Ausländer. Doch ein Franzose, der auf eigene Faust kauft, kann kostspielige Fehler begehen.
⚠️Kritischer Punkt – die aufschiebende Bedingung: Obwohl technisch möglich, wird sie von Verkäufern bei attraktiven Objekten fast ausnahmslos abgelehnt. In Spanien muss die Finanzierung vor Unterzeichnung des Vorvertrags (arras) bestätigt werden, da sonst die Anzahlung (in der Regel 10 % des Kaufpreises) verfällt. Terreta unterstützt Sie auch in diesem Punkt.
✅Ausländische Käufer machen 20 % des spanischen Marktes aus. Franzosen tätigen dort jedes Jahr Tausende von Transaktionen. Mit einer guten Begleitung ist dies ein absolut sicherer Markt.
08
Frankreich gegen Spanien: Ein Vergleich nach einzelnen Kriterien
Eine objektive Betrachtung beider Märkte unter den Gesichtspunkten, die für einen französischsprachigen Anleger wirklich zählen.
Steuerliche Behandlung von Mieteinnahmen
LMNP: Abschreibungen, Abzug von Betriebsausgaben und Zinsen – nahezu keine Steuerbelastung für 10–15 Jahre
Ein System, das dem LMNP sehr ähnlich ist: Abzugsfähigkeit von Betriebsausgaben, Zinsen und Abschreibungen. Ähnliches Nettoergebnis.
Rechtssicherheit
Notare als öffentliche Urkundspersonen – Katasterprüfung, Löschung von Hypotheken
10 % Eigenkapital reichen aus, überwiegend Festzinssätze, maximale Hebelwirkung
30 % für Nichtansässige (zu 70 % finanzierbar), Festzinssätze, die günstiger sind als in Frankreich.
Aufschiebende Klausel für den Kredit
Allgemeine Ausleihbedingungen – der Käufer ist stets geschützt
Technisch möglich, bei den wirklich guten Angeboten jedoch so gut wie nicht vorhanden
Bruttorendite
3–5 % in Großstädten
5–7 % in Großstädten
Preisanstieg
Markt zu Beginn eines Zyklus, gute Einstiegsmöglichkeiten
+10,2 % für 2026 prognostiziert, +6,6 % für 2027 (BBVA Research)
Wirtschaftliche Dynamik
0,7–0,8 % BIP-Wachstum
3 % BIP-Wachstum – die Lokomotive der Eurozone
✅Zum Thema Steuern: Spanien verfügt über ein System der Mietabzugsfähigkeit, das dem LMNP sehr ähnlich ist – Nebenkosten, Darlehenszinsen und Abschreibungen sind abzugsfähig. Die Nettorendite nach Steuern ist oft vergleichbar, manchmal sogar höher dank höherer Bruttorenditen.
09
Welche Anlagestrategie für das Jahr 2026?
In Frankreich: Die Blütezeit der Renditeobjekte in zweitrangigen Städten ist teilweise vorbei. Der Konsens für 2026 auf französischer Seite: das Studio in einer europäischen Großstadt.
In Spanien gewinnt das Zusammenwohnen zunehmend an Bedeutung – es ist nicht mehr nur Studenten vorbehalten, sondern wird auch von jungen Berufstätigen praktiziert, die auf dem traditionellen Wohnungsmarkt keine Wohnung finden.
💡Tipp zur Wohngemeinschaft: Der Wechsel von einer klassischen Vermietung zu einer Wohngemeinschaft bringt in Spanien im Durchschnitt 2 Prozentpunkte mehr Rendite. Bei einer 3-Zimmer-Wohnung in Valencia kann sich die Rendite dadurch von 6,5 % auf 8,5 % erhöhen.
Das Ergebnis: Und der Gewinner ist…
Es gibt keinen eindeutigen Sieger. Es gibt den für Ihr Profil am besten geeigneten Markt. Frankreich punktet bei Sicherheit, Hebelwirkung und Stabilität. Spanien punktet bei der Bruttorendite, dem Wirtschaftswachstum und der demografischen Dynamik.
Was die Zahlen deutlich zeigen: Bei einem prognostizierten Anstieg von +10,2 % im Jahr 2026 und +6,6 % im Jahr 2027 bedeutet jeder Monat des Abwartens in Spanien einen Monat entgangener Wertsteigerung.
🇫🇷 Wählen Sie Frankreich, wenn…
Ihr Eigenkapitalanteil beträgt weniger als 15 %
Sie möchten über das LMNP-Modell optimieren
Sie legen vor allem Wert auf Stabilität
Sie bevorzugen die räumliche Nähe
Sie kaufen in Paris bei Terreta France
🇪🇸 Entscheiden Sie sich für Spanien, wenn…
Sie verfügen über Eigenkapital in Höhe von 30 bis 40 %
Sie streben eine Bruttorendite von über 6 % an
Sie setzen auf Wachstum
Sind Sie bereit, sich begleiten zu lassen?
Sie kaufen in Spanien mit Terreta Spain
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Häufig gestellte Fragen: Investieren in Spanien vs. Frankreich
Wie hoch ist die durchschnittliche Mietrendite in Spanien im Vergleich zu Frankreich?
In Frankreich weisen die Großstädte Bruttorenditen zwischen 3 und 5 % auf, wobei der nationale Durchschnitt bei etwa 5 % liegt. In Spanien bieten Großstädte wie Valencia, Sevilla oder Murcia Renditen zwischen 5 und 7 %, wobei der Durchschnitt bei etwa 7 % liegt. In einer kombinierten Rangliste der 20 größten Städte sind 9 der 10 rentabelsten Städte spanische Städte.
Wie hoch muss die Eigenkapitalbeteiligung sein, um in Spanien eine Immobilie zu erwerben, wenn man Franzose ist?
Ein in Frankreich ansässiger französischer Staatsangehöriger gilt als nicht in Spanien steuerlich ansässig. Spanische Banken finanzieren bis zu 70 % des Kaufpreises. Sie müssen mit einer Eigenkapitalbeteiligung von ca. 30 % sowie mit Erwerbskosten in Höhe von 10 bis 12 % rechnen. Bei einer Immobilie im Wert von 300.000 € beläuft sich dieser Betrag auf etwa 120.000 bis 130.000 €. Lesen Sie unseren Leitfaden zum Immobilienkredit in Spanien.
Ist es für Franzosen riskant, in Spanien zu kaufen?
Spanien ist ein Land der Europäischen Union, das über ein modernes Katasterwesen und ein solides Rechtssystem verfügt. 20 % der Käufer sind Ausländer, und Franzosen tätigen dort jedes Jahr Tausende von Transaktionen. Das größte Risiko besteht darin, die lokalen Besonderheiten nicht ausreichend zu kennen – insbesondere das faktische Fehlen einer aufschiebenden Kreditklausel. Durch die Begleitung durch einen spezialisierten Immobilienmakler wie Terreta Spain lassen sich diese Fallstricke vermeiden.
Wie sieht die Mietsteuerregelung in Spanien für einen französischen Investor aus?
In Spanien gibt es eine Regelung, die dem französischen LMNP sehr ähnlich ist: Betriebskosten, Darlehenszinsen und Abschreibungen auf die Immobilie sind von den Mieteinnahmen abzugsfähig. Das steuerliche Nettoergebnis ist oft vergleichbar, manchmal sogar höher. Als nicht in Spanien steuerlich ansässige Person werden Sie in Spanien auf Ihre Mieteinnahmen besteuert, wobei die Möglichkeit besteht, eine Doppelbesteuerung durch das französisch-spanische Doppelbesteuerungsabkommen zu vermeiden.
Wie sehen die besten Immobilienzinsen in Spanien im Jahr 2026 aus?
Im März 2026 lagen die besten Festzinssätze, die Kunden von Terreta Spain in Spanien erhielten, bei 1,70 % für eine Laufzeit von 25 Jahren – das ist etwa halb so viel wie die besten Zinssätze in Frankreich (3,20–3,60 %). Lesen Sie unseren umfassenden Leitfaden zur Immobilienfinanzierung in Spanien.
Ist es besser, in Valencia, Madrid oder Barcelona zu investieren?
Valencia bietet das beste Preis-Rendite-Verhältnis: 3.000–3.500 €/m² beim Kauf bei Mieten von 15 €/m², was bei gleicher Miete 40 bis 50 % günstiger ist als in Lyon oder Bordeaux. Madrid und Barcelona bieten eine höhere Liquidität, jedoch geringere Renditen. Entdecken Sie unseren Leitfaden für Investitionen in Valencia und unseren Vergleich aller spanischen Städte.
Steht Spanien im Jahr 2026 vor dem Ende seines Immobilienzyklus?
Nein, laut den verfügbaren Daten. BBVA Research prognostiziert für 2026 ein Wachstum von +10,2 % und für 2027 von +6,6 % (+16 % in zwei Jahren). Drei strukturelle Faktoren stützen diese Dynamik: die Bevölkerungsentwicklung (+500.000 Einwohner netto pro Jahr), die Wohnungsknappheit (250.000 neu gegründete Haushalte bei 80.000 gebauten Wohnungen) und ein BIP-Wachstum von 3 % – das dynamischste in der Eurozone.
Ist es in Spanien möglich, eine aufschiebende Kreditklausel zu vereinbaren?
Technisch gesehen ja, doch in der Praxis wird sie bei attraktiven Immobilien von den Verkäufern fast ausnahmslos abgelehnt. Im Gegensatz zu Frankreich, wo sie Teil der öffentlichen Ordnung ist, muss man in Spanien die Finanzierung unbedingt vor der Unterzeichnung des Vorvertrags (arras) gesichert haben, da man sonst die Anzahlung – in der Regel 10 % des Kaufpreises – verliert. Eine fachkundige Begleitung ist unerlässlich.
Was ist der Unterschied zwischen einem in Spanien steuerlich ansässigen und einem nicht ansässigen Steuerpflichtigen?
Der steuerliche Wohnsitz bestimmt die Finanzierungsbedingungen. Eine in Spanien steuerlich ansässige Person kann eine Finanzierung von bis zu 80 % erhalten. Ein Nichtansässiger (jede Person mit Wohnsitz in Frankreich, Belgien, der Schweiz oder anderswo) erhält nur 70 %. In steuerlicher Hinsicht unterliegen Nichtansässige für ihre spanischen Mieteinnahmen der IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes).
