Передмова

Ви вирішили купити первинне або вторинне житло, або інвестувати в оренду в Іспанії. З Terreta Spain процес купівлі нерухомості значно спроститься, особливо якщо ви не живете в Іспанії. Наші двомовні експерти стануть вашими привілейованими контактами, відповідаючи на всі ваші запитання та супроводжуючи вас на кожному кроці. І завжди в атмосфері довіри та прозорості. 

Вони підготували для вас цей простий посібник, щоб дати вам уявлення про те, чого очікувати. 

1- Процес купівлі нерухомості в Іспанії 

Перший етап: адміністративна сторона, перед покупкою 

Ретельно підготуйтеся перед тим, як почати оглядати об'єкти нерухомості, щоб отримати максимальну користь від візиту. 

Найнеобхідніше для покупок в Іспанії

1. NIE

Будь-який іноземець, незалежно від того, чи є він податковим резидентом, чи ні, який бажає придбати нерухомість в Іспанії, повинен отримати номер NIE (ідентифікаційний номер іноземця). Це необхідно для відстеження фінансових транзакцій в країні, а також для підписки на основні послуги, такі як електрика, газ та інтернет. 

2. Відкриття банківського рахунку

Це не є обов'язковою вимогою, але вона спростить процедуру і заощадить ваш час. Якщо ви не є (або не бажаєте стати) податковим резидентом Іспанії, вам потрібно буде надати дійсний паспорт або посвідчення особи та свій номер NIE. 

⚠️ Будь-яка особа, яка проживає в Іспанії більше 183 днів (сукупно) на рік та/або чиї професійні та/або сімейні інтереси зосереджені в Іспанії, вважається резидентом Іспанії для цілей оподаткування.  

Другий етап: фінансування

Після закінчення Covid-19 все більша частка інвестицій у нерухомість в Іспанії здійснюється без залучення позикових коштів. Але якщо ви обрали цей спосіб фінансування, ось що вам потрібно знати про фінансування в Іспанії: 

• Зазвичай він покриває 60-70% вартості нерухомості для нерезидентів, тому для отримання кредиту потрібно мати значний перший внесок.
• Податкові резиденти можуть отримати 90% вартості нерухомості, якщо вона є основним місцем проживання, трохи менше, якщо вони вже купили її. 
• Кредитні пропозиції в Іспанії генеруються швидше, ніж у більшості інших європейських країн. Дозвольте 7-8 робочих днів.

Третій етап: пошук нерухомості

Ви годинами прокручуєте сторінки сайту Idealista, порталу нерухомості номер 1 в Іспанії, але кожного разу розчаровуєтесь. Найпростіший спосіб - довірити пошук іспанським професіоналам у сфері нерухомості. Засновані на місці, знайомі з місцевим ринком, двомовні та досвідчені, вони мають найкращі можливості знайти те, що ви дійсно шукаєте, і не потрапити в пастки, які часто розставляють недобросовісні власники. 

Terreta Spain прагне знайти нерухомість, яка відповідає вашим критеріям, перевірити її придатність і провести переговори про ціну покупки від вашого імені. Звичайно, наші фахівці можуть відвідати об'єкт нерухомості для вас і надіслати вам відео та докладні звіти після кожного візиту. Цей метод добре зарекомендував себе, особливо для міжнародних інвестицій. Більшість наших клієнтів мають іноземне громадянство, проживають за межами Іспанії і не володіють іспанською мовою.  

Четвертий етап: бронювання нерухомості. 

Це ключовий момент, відомий як Резервація або Сеньйора.. Він передбачає сплату застави, щоб заблокувати продаж і зняти нерухомість з продажу. Внесення застави супроводжується підписанням договору.

La Señal відіграє ключову роль у купівлі нерухомості в Іспанії 

1. Зобов'язання: це реальний доказ того, що покупець серйозно ставиться до угоди.
2. Безпека: забезпечує захист продавця у випадку, якщо покупець відмовляється від угоди.
3. Ексклюзивність: гарантує, що нерухомість буде вилучена з ринку, що не дозволить продавцю запропонувати її іншим потенційним покупцям протягом узгодженого періоду.
4. Перехідний етап: сеньйорія Señal знаменує перехід від зацікавленості до конкретних дій у процесі придбання.

⚠️ Деякі власники або агенти нерухомості часто не знімають свою нерухомість з продажу, сподіваючись отримати більш привабливу пропозицію.  

Ключові особливості Сеньйоражу

• Сума: як правило, від 3% до 10% від вартості нерухомості.
• Час платежу: після підписання контракту (див. нижче).
• Функція: виводить майно з ринку і зобов'язує обидві сторони угоди.

Правові наслідки

• Якщо покупець відмовляється, він може втратити суму сеньйоражу.
• Якщо продавець відмовляється від договору, він повинен повернути подвійну сплачену суму.

П'ятий етап: робота над аррас

В Іспанії "contrat d'arras " - це приватна угода між покупцем і продавцем, покликана забезпечити безпеку операції з нерухомістю. Він передбачає сплату покупцем депозиту, зазвичай від 3% до 10% від вартості нерухомості. Це називається " сеньйора ".

Типи договоріваррас в Іспанії

1. Arras confirmatorias : цей типаррасу являє собою тверде зобов'язання обох сторін без можливості одностороннього відкликання.
2. Arras penitenciales Це найпоширеніша модель. Дозволяє розірвати договір з компенсацією. Якщо покупець відмовляється від угоди, він втрачає внесений депозит. Якщо відмовляється продавець, він повинен повернути подвійну суму отриманого депозиту.
3. Arras penales: цей тип договору передбачає компенсацію в разі невиконання зобов'язань, але зобов'язує сторони укласти договір.

Інформація, що міститься в попередньому договорі купівлі-продажу 

• Ідентифікація продавця та покупців
• Точне місце розташування об'єкта нерухомості
• Сума операції з нерухомістю
• Кінцевий термін підписання акту у нотаріуса
• Адреса нотаріуса, який завершить продаж
• Узгоджені умови оплати
• Будь-які борги, пов'язані з майном
• Розподіл нотаріальних витрат між сторонами
• Штрафні санкції, що застосовуються у разі виходу з договору однією зі сторін

⚠️ Для підвищення юридичної визначеності угоди експерти Terreta Spain рекомендують підписувати договір купівлі-продажу в присутності нотаріуса. Це гарантує, що всі умови будуть чітко викладені і зрозумілі обом сторонам, що знижує ризик виникнення суперечок у майбутньому.

Шостий етап: підписання договору купівлі-продажу

Підписання договорукупівлі-продажу (escritura de compraventa) є завершальним етапом у процесі купівлі нерухомості в Іспанії. 

Практична інформація

• Підпис відбувається в офісі іспанського нотаріуса.
• І покупець, і продавець повинні бути присутніми.
• Якщо покупець не може бути присутнім, від його імені може підписати нотаріально завірену довіреність юрист.

Зміст акту 

• Особистість продавця та покупця
• Детальний опис нерухомості
• Наявність обтяжень на нерухомість
• Ціна продажу та умови оплати

Процедура

1. Нотаріус перевіряє особи сторін і вивчає необхідні довідки.
2. Покупець повинен сплатити решту ціни продажу.
3. Нотаріус зачитує акт і сторони підписують його.

Оплата

• Покупець повинен принести банківські чеки або здійснити переказ на рахунок нотаріуса. Ось чому ми рекомендували вам відкрити рахунок в іспанському банку на початку цього посібника.

2 - Що потрібно знати про купівлю нерухомості в Іспанії 

Роль нотаріуса

В іспанській екосистемі власності роль нотаріуса дуже обмежена. Його роль зводиться до того, щоб переконатися, що договір купівлі-продажу відповідає закону. 

• Нотаріус засвідчує особу сторін, що беруть участь в угоді 
• реєструє нового власника вРеєстрі нерухомості (Registro de la Propiedad)
• Збирає витрати та податки, пов'язані з продажем.

Роль адвоката

З іншого боку, юристи відіграють центральну роль у процесі купівлі нерухомості в Іспанії. Вони здійснюють юридичні перевірки, аналізують і складають ключові документи, допомагаючи покупцеві та керуючи адміністративними процедурами, пов'язаними з продажем. 

Ось що він зробить для вас: 

• Перевірте, чи немає боргів, нарахувань або прихованих дефектів

• Перевірте майно (стан, структуру тощо) та особу продавця
• Вивчіть витрати, борги та іпотеку на нерухомість
• Перевірте, чи відповідає нерухомість вимогам земельного кадастру та містобудівним нормам
• Перевірте відповідність енергетичної діагностики
• Перевірте реєстри (іпотека, житловий фонд тощо)
• Моніторинг майбутніх будівельних проектів
• Отримайте свідоцтво про реєстрацію, видане мерією міста
• Складання договору резервування та договору купівлі-продажу
• Проаналізуйте всі юридичні документи, що стосуються угоди
• Перевірте проект акта
• Переклад та роз'яснення документів для іспаномовних покупців
• Представлення інтересів покупця протягом усього процесу, зокрема в нотаріальній конторі
• Ведення переговорів щодо умов контракту від імені покупця
• Надання юридичних та податкових консультацій
• Турбота про адміністративні формальності
• Відстежуйте сплату податків і зборів
• Реєстрація нерухомості в Земельному кадастрі

Оформити довіреність (poder notarial) у нотаріуса в Іспанії

З практичної точки зору, як можна використовувати довіреність для інвестування в нерухомість в Іспанії? 

1. Подайте заявку на NIE.
2. Відкрий рахунок у банку.
3. Підписання компромісу або договору купівлі-продажу за вашої відсутності.

Практична інформація : 

• Його можна отримати в Іспанії безпосередньо у нотаріуса.
• У вашій країні - через консульство або місцевого нотаріуса (з апостилем та перекладом)
• Ви також можете оформити його безпосередньо в Terreta Spain. Ваш консультант подбає про всі формальності.

3 - Фінансовий аспект купівлі нерухомості в Іспанії 

Витрати на придбання

Які витрати і податки слід враховувати при інвестуванні в нерухомість в Іспанії? В середньому, витрати на придбання нерухомості становлять близько 11% від вартості об'єкта, не враховуючи гонорари за консультації. Однак ці витрати можуть відрізнятися в різних регіонах. 

Ось три основні категорії витрат: 

1. Нотаріальні витрати 

На них припадає лише близько1% вартості покупки.

2. Плата за консультації 

Гонорари юристів повинні бути включені в розрахунки. Більшість юристів беруть зі своїх клієнтів відсоток від вартості нерухомості, що купується (від 1 до 2%). Ви також повинні врахувати будь-які агентські збори.  

3. Податок

⚠️ Вони залежать від характеру нерухомості 

• Старі будинки

У випадку старих будинків застосовується ITP (податок на спадкову передачу). Ставка значно відрізняється в різних автономних спільнотах. Це одноразовий податок, який сплачується протягом 30 робочих днів з моменту покупки. 

• Ринок новобудов 

ПДВ стягується з нових об'єктів нерухомості за ставкою 10%. До цього слід додати AJD (податок на задокументовані правові акти): ставка варіюється залежно від автономного співтовариства, але, як правило, становить від 0,5% до 1,5% від ціни придбання нерухомості. 

Оподаткування майна, що виходить за рамки купівлі

⚠️ Місце, де ви декларуєте свій податок, залежить від вашого податкового резидентства. Якщо ви проживаєте в Іспанії більше 183 днів на рік або якщо центр вашої економічної та/або сімейної діяльності знаходиться в Іспанії, ви повинні подавати податкову декларацію там.

Кожен власник нерухомості в Іспанії сплачує три види податків: 

1. Податок на нерухомість (IBI): L'Impuesto Sobre Bienes Inmuebles

Це щорічний місцевий податок, який базується на кадастровій вартості нерухомості. Він застосовується до всієї нерухомості (будинки, гаражі, приміщення тощо). Ставка варіюється від 0,4% до 1,3% від кадастрової вартості.

2. Податок на доходи нерезидентів від оренди

IRNR(Impuesto sobre la Renta de No Residentes ) - це податок на прибуток нерезидентів в Іспанії. Він застосовується до :

• Люди проводять в Іспанії менше 183 днів на рік; 
• Тим, хто має основні економічні інтереси за межами Іспанії;
• Власники нерухомості в Іспанії, які не є резидентами країни.

Ставки податку залежать від країни резидентства платника податків:

• Резиденти ЄС: 19
• Не резиденти ЄС: 24

Особливий випадок: для власників нерухомості в Іспанії :

• Фіктивне" оподаткування за користування майном у дні, коли воно не здається в оренду;
• База оподаткування: 1,1% або 2% від кадастрової вартості нерухомості. 

3. Податок на доходи від оренди житла для резидентів

Для резидентів дохід від оренди використовується для розрахунку податку на прибуток (IRPF), який є прогресивним і збільшується відповідно до податкового діапазону від 19% до 45%. 

• Прогресивний податок, ставка якого змінюється залежно від оподатковуваного доходу; 
• Враховує особисті та сімейні обставини платника податків;
• Діє на всій території Іспанії, з особливими умовами для Канарських островів, Сеути та Мелільї 

4. Податок на багатство, IP (Impuestos sobre el Patrimonio)

Він застосовується лише до активів вартістю понад 700 000 євро в Іспанії (500 000 євро в Каталонії) і був скасований у багатьох автономних співтовариствах.  

5. Приріст капіталу або ganancia patrimonial

Ganancia patrimonial виплачується, коли отримано прибуток від продажу нерухомості. 

Практична інформація 

• У більшості випадків його сплачує продавець;
• Якщо продавець є нерезидентом, покупець повинен сплатити 3% від приросту капіталу іспанським податковим органам (для боротьби з ухиленням від сплати податків). Продавець повинен сплатити решту 16% протягом 3 місяців з моменту продажу. 
• Ставка податку залежить від податкової резидентності (19% або 24% для нерезидентів) та від суми прибутку для резидентів (від 19% до 30% з 2025 року).