Introduction

En Espagne, au-delà des biens et logements disponibles sur le marché sans restrictions particulières, il existe plusieurs catégories de logements aux caractéristiques spécifiques. Chacune de ces grandes catégories présente des avantages et conditions d’accès distinctes qu’il est important de comprendre avant de se lancer dans un projet immobilier en Espagne.

Les logements à Protection Officielle (VPO)

Définition et objectif

Les Viviendas de Protección Oficial (VPO) sont des logements sociaux abordables destinés prioritairement aux personnes vulnérables ou à revenus modestes. Ces logements font partie d’une politique publique visant à faciliter l’accès à la propriété ou à la location pour les personnes qui ne pourraient pas accéder au marché libre. Selon les dernières évolutions législatives (juin 2023), le pourcentage de terrains réservés aux VPO devrait être augmenté à 50%, contre 30% actuellement.

Caractéristiques principales

Les VPO présentent plusieurs caractéristiques réglementées :

• Des prix inférieurs à ceux du marché local dans la communauté autonome concernée.
• Une superficie généralement limitée à 90 mètres carrés, avec des exceptions pour les personnes handicapées (jusqu’à 108 m²) et les familles nombreuses (jusqu’à 120 m²).
• Un usage exclusivement résidentiel et permanent.

Conditions d’éligibilité

Pour accéder à un logement VPO, plusieurs critères doivent être remplis :

• Être majeur.
• Être inscrit comme résident dans la commune concernée.
• Disposer d’un revenu familial suffisamment bas par rapport à l’indicateur public de revenu à effets multiples (IPREM).
• Ne pas posséder d’autre propriété en Espagne.
• Accessibilité pour les étrangers : contrairement aux idées reçues, les logements protégés sont accessibles aux étrangers disposant d’un permis de séjour, sous réserve de remplir les conditions d’éligibilité. Tout étranger disposant d’un permis de séjour peut déposer une demande de logement protégé, à condition de respecter les critères d’éligibilité mentionnés ci-dessus.

Les Logements en Zone de Protection Historique

Définition et particularités

Les logements en zone de protection historique (protección histórica) sont des biens immobiliers situés dans des quartiers ou bâtiments classés pour leur valeur patrimoniale et historique. 

Réglementations et restrictions

Ces propriétés sont souvent soumises à des réglementations strictes concernant les éléments suivants :

• Les modifications extérieures (façades, toitures, menuiseries).
• Les rénovations intérieures susceptibles d’altérer la structure d’origine.
• L’utilisation de matériaux et techniques de construction.
• Les changements d’usage du bien.

Avantages et inconvénients

Avantages :

• Valeur patrimoniale et charme historique unique.
• Potentiel de valorisation important sur le long terme.
• Possible accès à des subventions pour la rénovation et l’entretien.

Inconvénients :

• Contraintes réglementaires pour les travaux.
• Coûts de maintenance généralement plus élevés.
• Procédures administratives plus complexes pour toute modification.

Les Logements Bancaires (Pisos Bancarios)

Origine et définition

Les pisos bancarios sont des biens immobiliers détenus par les institutions bancaires, généralement issus d’exécutions hypothécaires (saisies immobilières). Ces logements ont été récupérés par les banques suite au défaut de paiement des emprunteurs qui ne pouvaient plus honorer leurs mensualités de crédit hypothécaire.

Avantages financiers

L’achat d’un logement bancaire présente plusieurs avantages financiers notables :

• Prix généralement inférieurs aux valeurs du marché, les banques privilégiant la revente rapide pour récupérer des liquidités.
• Économies sur les frais de commission et de taxe, notamment la tasación (insérer lien fiche pratique une fois publiée), puisque celle-ci est déjà effectuée et prise en charge par la banque.
• Conditions de financement avantageuses, avec des offres de crédit spécifiques proposées par les banques propriétaires.

Points de vigilance

Malgré leurs avantages, ces logements nécessitent quelques précautions :

• Vérification approfondie de l’état du bien (certains peuvent nécessiter des rénovations importantes).
• Analyse du quartier et de son évolution potentielle.
• Il est important de comparer avec les prix du marché local pour vérifier si la décote est réellement avantageuse.

Conclusion

Le marché immobilier espagnol offre plusieurs types de logements spécifiques qui peuvent représenter des opportunités intéressantes selon votre situation et vos objectifs. Les VPO constituent une solution abordable pour les personnes à revenus modestes, y compris les résidents étrangers. Les logements en zone historique offrent un cachet unique mais imposent des contraintes réglementaires. Enfin, les logements bancaires peuvent présenter des opportunités d’acquisition à des prix avantageux avec des conditions de financement avantageuses.

Avant de vous engager, informez-vous précisément sur les spécificités et les conditions d’accès à chaque type de bien. Idéalement avec l’aide d’un professionnel de l’immobilier comme ceux de Terreta Spain qui connaissent bien le marché local espagnol et ses particularités. 

Sources : Idealista, Tinsa

FAQ : Logements spécifiques en Espagne

Un étranger peut-il acheter un logement VPO en Espagne ?
Oui, un étranger disposant d’un permis de séjour peut y prétendre, à condition de respecter les critères d’éligibilité (revenu, résidence, etc.).

Peut-on revendre un logement VPO ?
Oui, mais la revente est encadrée. Elle doit respecter un prix maximum fixé par l’administration et parfois obtenir son autorisation préalable.

Est-ce risqué d’acheter un logement bancaire ?
Pas forcément, mais il est important de bien vérifier l’état du bien, car certains nécessitent des travaux importants. Il est aussi recommandé d’étudier le quartier.

Puis-je rénover un logement situé en zone de protection historique ?
Oui, mais les travaux sont strictement encadrés. Toute modification, même intérieure, peut nécessiter une autorisation spéciale.

Est-il plus facile d’obtenir un crédit immobilier pour un logement bancaire ?
Dans la majorité des cas, oui. Les banques proposent des offres de financement attractives pour faciliter la vente de leurs biens.