Introduction
Si vous lisez régulièrement notre blog, vous le savez, acheter en Espagne c’est forcément une bonne idée. Mais de plus en plus d’investisseurs se posent et nous posent ces questions (méga judicieuses) : est-il plus stratégique d’acheter en nom propre, via une SL ou une SOCIMI (l’équivalent des Reits)? Et, un régime est-il préférable selon qu’on est résident fiscal espagnol ou non ?
Ce choix conditionne la fiscalité, la gestion de votre patrimoine et même les conditions de sa transmission.
Les experts de Terreta Spain sortent le scanner.
Résident ou non, telle est la question
Qui est résident fiscal espagnol ?
Vous êtes considéré comme résident fiscal en Espagne si vous y vivez plus de 183 jours par an ou si le cœur de votre activité économique ou de votre vie familiale s’y trouve. Les résidents fiscaux espagnols sont soumis à l’IRPF, l’Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques.
- L’IRPF est progressif et peut aller jusqu’à 47%.
Qui est résident fiscal étranger ?
À l’inverse, les résidents étrangers passent moins de 183 jours dans le pays et leurs revenus espagnols sont soumis à l’IRNR, l’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents.
- L’IRNR s’élève à 19% pour les membres de l’UE et à 24% pour les citoyens hors UE.
Acheter en nom propre : avantages et inconvénients
L’avantage de l’achat en nom propre, c’est sa simplicité. Là où le bât blesse, c’est sur la fiscalité, surtout si vous comptez investir dans plusieurs biens.
Pour les non-résidents
- Les revenus tirés des locations immobilières sont soumis à l’IRNR, donc à 19% ou 24% selon le pays de résidence.
- Les déductions de charges sont très limitées pour les ressortissants de l’UE.
- Aucune déduction n’est possible pour les résidents hors UE.
- La transmission est complexe et souvent coûteuse.
Pour les résidents
Si vous êtes résident, acheter en nom propre est judicieux si vous avez peu de biens (et peu de revenus).
- Les revenus tirés des locations immobilières sont soumis à l’IRPF et à son barème progressif.
- Les déductions de charges sont plus larges que pour les non-résidents. Elles vont jusqu’à un abattement de 50% sur les loyers nets (pour les nouveaux contrats en 2025).
- La transmission est plus simple que dans le cas des non-résidents, mais peut être complexe selon la situation familiale.
Vous avez besoin d’aide pour votre projet ? Discutez avec l’un de nos experts.
À retenir : Nom propre = primo-investisseur ou achat de résidence secondaire.
Découvrez et téléchargez notre guide complet juste ici.
Créer une Sociedad de responsabilidad Limitada
Définition : la SL, c’est quoi ?
Pour faire simple, la SL, c’est une société qui permet de détenir, de gérer et de transmettre des biens en Espagne dans un cadre sécurisé et optimisé fiscalement.
Elle offre une grande souplesse de gestion, elle n’implique pas un grand capital social et elle protège les sociétaires dont la responsabilité est limitée au capital apporté. En bref, vos biens personnels sont protégés.
La SL espagnole, c’est l’équivalent de la SARL en France, de la SRL en Italie, de la Gmbh en Allemagne, de la LLC aux États-Unis ou de la LTD au Royaume-Uni.
Préalable : quand la location est-elle considérée comme une activité économique ?
Vous comptez investir dans plusieurs biens et développer une activité locative à moyenne ou grande échelle ? Alors, créer une société de location de logements est une bonne idée.
Attention, pas d’écran de fumée possible, il vous faudra exercer une réelle activité économique. Selon l’article 5.1 de la Loi 27/2014 sur l’impôt sur les sociétés, la location de biens immobiliers est considérée comme une activité économique dès lors qu’une personne est employée à temps plein avec un contrat de travail.
Quels sont les avantages clés de la SL ?
La fiscalité est avantageuse
- Pour les SL, le taux d’IS, l’Impôt sur les Sociétés est fixe et s’élève à 25% avec un taux réduit à 15% pour les deux premiers exercices bénéficiaires. C’est valable pour les plus-values.
- La déduction des charges est large : intérêts d’emprunt, travaux, honoraires divers, amortissement, frais de gestion, entretien, mobilier, etc. C’est un gros plus lorsqu’on est propriétaire de plusieurs biens.
- Optimisation de l’impôt sur la fortune : les biens sont détenus par la société et cela peut donc réduire votre assiette de l’IP, l’Impuesto sobre el Patrimonio.
Légende : pour déclarer votre IS, il faudra remplir le formulaire 200, en voici un exemple
Source : Agencia Tributaria
Gestion collective et transmission facilitée
Opter pour une Sociedad de responsabilidad Limitada est idéal si vous souhaitez investir à plusieurs. Par ailleurs, la transmission est facilitée par la cession de parts.
Crédibilité bancaire
Point à ne pas négliger, investir en SL est un gage de confiance pour une banque si vous avez besoin d’un prêt.
Régime spécial de location
Vous pouvez bénéficier d’un régime spécial encore plus avantageux si :
- Vous êtes propriétaires de 8 biens ou plus
- Vous gardez les biens en location 3 ans minimum
- Vous tenez une comptabilité séparée par logement.
Dans ce cas, jackpot :
- Bonification de 40 % sur la part d’impôt correspondant aux revenus locatifs.
- Taux d’IS réduit à 15 %, contre 25 % en règle générale.
- TVA super réduite de 4 % pour l’achat de logements neufs à usage locatif à long terme par ces sociétés.
Les inconvénients de l’investissement via une SL
Les inconvénients d’ouvrir et de gérer une SL, il y en a, et il vaut mieux être averti.
- Frais de création et de gestion.
- Obligations administratives.
- Double-imposition éventuelle en fonction du pays de résidence (une majorité de pays, plus de 90, ont signé des accords de non double-imposition avec l’Espagne, mais ce n’est pas le cas du Danemark en UE, de Singapour ou Hong Kong par exemple).
- Un montage SL est inadapté pour l’achat de votre résidence principale.
- Attention, pour bénéficier des avantages fiscaux de la SL, il faut pouvoir justifier précisément de votre activité.
Le conseil Terreta : pensez à conserver une traçabilité claire de votre activité : bail de location, mandat de gestion, factures, etc.
Bon à savoir :
- Dans la Communauté de Madrid, les entreprises immobilières peuvent bénéficier d’un taux réduit de 2 % au lieu du taux standard de 6 % sur l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP) lorsqu’elles achètent un bien destiné à être revendu dans les 3 ans.
- En communauté valencienne, il existe une bonification de 50% ou 70% de l’ITP pour les SL si le bien fait l’objet de travaux ou est destiné à être loué.
- Attention, la Catalogne vient de mettre fin (mars 2025) à la bonification de 70% de l’ITP pour les entreprises immobilières à des fins de revente.
- En Andalousie, lorsqu’un logement est acquis en vue de sa revente (dans les 5 ans), un taux d’ITP de 2 % peut être appliqué.
À partir de quel seuil acheter en SL est-il intéressant ?
Pour les résidents soumis à l’IRPF : on estime que sous la barre des 40 000€ de bénéfices nets annuels, la SL ne vaut pas la peine. Dans ce cas, il faut privilégier la simplicité et la fiscalité de l’achat en nom propre.
Pour les non-résidents, soumis à l’IRNR : si vos revenus locatifs sont plutôt faibles, que vous avez peu de charges, on vous recommande plutôt d’acheter en nom propre. Cela vous évitera les lourdeurs administratives.
MAIS si vous avez beaucoup de charges à déduire (travaux, amortissement, intérêts, etc…), la SL peut devenir intéressante. Elle vous permet en effet de les déduire avant impôts, ce qui n’est pas possible en nom propre avec l’IRNR.
Tableau comparatif achat en nom propre ou en SL
Statut fiscal | Nom propre | SL | Déductions possibles en nom propre | Déductions possibles via SL |
Résident IRPF | IRPF progressif jusqu’à 47% | IS 25% | Oui, mais limitées | Nombreuses |
Non-résident IRNR | IRNR 19% ou 24% sur le brut | IS 25% sur le benef net | Très limitées et aucune hors UE | Nombreuses |
Cas pratique
- Un investisseur touche 60 000€ de bénéfices bruts sur l’année
- Il peut déduire 10 000€ de charges s’il achète en nom propre (IRPF, IRNR)
- Il peut déduire 20 000€ de charges s’il achète en société (SL)
Régime | Base imposable | Taux | Impôt annuel |
IRNR UE | 50 000 | 19% | 9 500 |
IRNR HORS UE | 60 000 | 24% | 14 400 |
IRPF | 50 000 | 30% (en moyenne) | 15 000 |
SL | 40 000 | 25% (ou 15%) | 10 000 (ou 6 000) |
Début 2025, dans le cadre de nouvelles régulations destinées à freiner la crise du logement, Pedro Sánchez a évoqué, de manière symbolique, une mesure radicale : instaurer une taxe dissuasive pouvant atteindre 100 % du prix d’achat pour les étrangers non-résidents hors UE. Cette proposition extrême visait à limiter l’accès des investisseurs internationaux au marché immobilier espagnol.
Acheter par l’intermédiaire d’une SL permettrait (pour le moment) de contourner cette évolution législative si elle se confirme.
Vous avez des difficultés pour définir votre projet ? Parlez à un expert Terreta Spain.
Créer une Sociedad Limitada en Espagne : les étapes
Il y a 8 étapes essentielles pour créer votre SL :
- Réserver votre dénomination sociale (le nom de la société).
- Ouvrir un compte bancaire pro avec un capital social de 3000€ (c’est notre reco même si la loi vous autorise à ouvrir un compte avec un capital d’1€ depuis 2022).
- Rédiger les statuts.
- Signer l’acte de constitution devant notaire.
- S’enregistrer aux impôts (Agencia Tributaria) et remplir le formulaire 036 pour obtenir votre NIF, le Numéro d’Identification Fiscal.
- Le gérant et les associés actifs doivent s’affilier à la Sécurité Sociale en remplissant ce PDF.
- Faire une demande de certificat digital à la FNMT (Fábrica Nacional Moneda y Timbre).
Comptez entre 15 jours et 2 mois pour les formalités de création de la Sociedad Limitada. 💸Moins de 1000€ si vous vous faites accompagner par un expert (moins de 500€ si vous vous en chargez vous-même).
Delaguia-Luzon est un grand cabinet d’avocats basé à Valence et spécialisé dans le droit commercial, il saura vous aider dans la constitution de votre société. Contactez-les ici.
Nous avons détaillé chacune de ces étapes dans notre fiche sur la Création d’une SL en Espagne. (à insérer une fois publiée).
À retenir : SL = investisseur propriétaire de plusieurs biens ou charges élevées.
Une SOCIMI, qu’est-ce que c’est ?
La SOCIMI, une alternative à explorer
Si ni l’achat en nom propre, ni la création d’une SL ne vous semblent adaptés à votre situation, il existe une troisième voie :
➤ Vous pouvez créer une SOCIMI (Société Cotée d’Investissement Immobilier), l’équivalent espagnol des REITs. Ce sont des grands véhicules d’investissement collectif, montés par des fonds ou de très gros portefeuilles, dont le capital social doit être supérieur à 5 millions d’euros.
➤ Vous pouvez acheter des parts d’une SOCIMI cotée en bourse. Cela vous permet d’investir dans l’immobilier espagnol sans acheter de bien directement.
Une solution plus passive mais très encadrée
Les SOCIMI sont régulées par la loi 11/2009 et permettent à qui le souhaite d’investir dans l’immobilier espagnol sans acheter directement de biens, mais en acquérant des parts de ces sociétés immobilières qui possèdent et exploitent des parcs immobiliers (résidentiel, bureaux, commerces…).
Bon à savoir :
- Cotées en bourse, les actions sont liquides et donc plus faciles à vendre qu’un appartement.
- Ce type d’investissement donne accès à des actifs normalement inaccessibles pour un particulier, comme des immeubles entiers ou des commerces premium.
Le conseil Terreta : les SOCIMI sont très orientées renta immédiate. Elles sont idéales si vous souhaitez diversifier votre activité sans gérer.
Conditions d’investissement
Quand elle investit, la SOCIMI doit respecter les critères suivants :
- 80% de ses revenus doivent provenir de la location ou des dividendes ;
- Au moins 80% de ses actifs doivent être des logements ou des immeubles urbains destinés à la location ;
- Elle doit conserver ses biens au moins 3 ans avant de les vendre ;
- Elle doit reverser 80 % des loyers perçus et 50 % des plus-values réalisées à ses actionnaires sous forme de dividendes (sauf si elle utilise cette plus-value pour racheter un bien dans les 3 ans).
- Si elle détient des parts dans une autre SOCIMI, elle doit reverser l’intégralité des dividendes perçus.
Fiscalité des SOCIMI : un Impôt sur les Sociétés à 0 %
Si elle respecte les critères précédents, la SOCIMI bénéficie d’un régime fiscal TRÈS avantageux.
- L’IS à 0 % sur les bénéfices distribués.
- Réduction de l’ITP de 95 % lors de l’achat d’un bien.
Si elle ne respecte pas le cadre défini, elle perd de facto ses avantages fiscaux. Il existe aussi une retenue de 15% sur les bénéfices non distribués.
Acheter via une SOCIMI : l’imposition de l’actionnaire
Si vous achetez des actions de SOCIMI, vous serez soumis à l’impôt. Voici ce qu’il faut retenir.
Si vous touchez des dividendes
- En tant que particulier résident fiscal en Espagne
➤ Les dividendes sont soumis au barème de l’IRPF, dans la catégorie des revenus du capital.
- En tant que non-résident
➤ IRNR à 19 % (si vous êtes dans l’UE ou EEE)
➤ IRNR à 24 % (hors UE/EEE), sauf convention de non double imposition.
Si vous revendez vos actions et que vous faites une plus-value
- Vous paierez l’impôt sur les gains en capital comme pour une action classique, via l’IRPF si vous êtes résident fiscal en Espagne.
- Dans votre pays de résidence, si vous êtes non-résident.
En tant que non-résident, les dividendes et les plus-values peuvent également être taxés dans votre pays de résidence, sauf si une convention de non-double imposition évite cette double taxation.
À retenir : SOCIMI = investisseur passif ou diversification boursière.
Besoin d’un avis personnalisé ? Nos conseillers analysent gratuitement votre profil et votre projet pour vous recommander la structure la plus adaptée. Prendre rendez-vous avec un expert.
Conclusion
Investir en nom propre, créer une SL ou acheter des actions d’une SOCIMI, cela dépend de votre situation, de votre projet et de votre vision à moyen-long terme.
À vous de choisir, mais ne le faites pas seul. Au moindre doute, il convient de consulter un expert de l’immobilier en Espagne.
FAQ – Investir dans l’immobilier en Espagne : faut-il acheter en nom propre, via une SL ou une SOCIMI ?
Quels sont les avantages d’acheter en nom propre ?
- Simplicité de gestion.
- Fiscalité adaptée aux petits investisseurs (peu de biens).
- Pour les résidents : abattement de 50% sur les loyers nets (depuis 2025).
- Transmission plus simple pour les résidents.
Quels sont les inconvénients de l’achat en nom propre ?
- Fiscalité lourde pour les gros patrimoines.
- Peu ou pas de déductions pour les non-résidents.
- Transmission complexe pour les non-résidents.
Qu’est-ce qu’une Sociedad Limitada (SL) ?
La SL est une société à responsabilité limitée, elle permet de gérer, détenir et transmettre des biens immobiliers dans un cadre sécurisé et fiscalement optimisé. Le capital social minimum recommandé est de 3 000 € et les biens personnels des associés sont protégés.
Quels sont les avantages d’investir via une SL ?
- Taux d’IS fixe à 25% (15% les deux premiers exercices bénéficiaires).
- Large déduction des charges (travaux, intérêts, amortissements…).
- Optimisation de l’impôt sur la fortune.
- Transmission facilitée par cession de parts.
- Crédibilité accrue auprès des banques.
Quelles sont les conditions pour bénéficier du régime spécial de location en SL ?
- Posséder au moins 8 biens.
- Les louer au moins 3 ans.
- Tenir une comptabilité séparée par logement.
- Dans ce cas : bonification de 40% sur l’impôt, IS réduit à 15%, TVA à 4% sur les achats neufs.
Quels sont les inconvénients de la SL ?
- Frais de création et de gestion.
- Obligations administratives accrues.
- Risque de double-imposition selon le pays de résidence.
- Inadaptée pour une résidence principale1.
À partir de quel seuil la SL devient-elle intéressante ?
- Pour les résidents : à partir de 35 000 – 40 000 € de bénéfices annuels.
- Pour les non-résidents : si vous avez beaucoup de charges à déduire, la SL peut être avantageuse
Qu’est-ce qu’une SOCIMI ?
La SOCIMI est l’équivalent espagnol des REITs, réservée aux gros portefeuilles (capital minimum de 5 millions d’euros). Elle permet d’investir collectivement dans l’immobilier, avec une fiscalité très avantageuse (IS à 0% si conditions remplies).
Quelles sont les conditions pour créer une SOCIMI ?
- 80% des revenus issus de la location ou de dividendes.
- 80% des actifs en logements ou immeubles urbains à louer.
- Conservation des biens au moins 3 ans.
- Distribution de 80% des loyers et 50% des plus-values en dividendes
Comment suis-je imposé si j’investis dans une SOCIMI en tant qu’actionnaire ?
En tant qu’actionnaire d’une SOCIMI, vous êtes imposé sur les dividendes perçus et sur les plus-values en cas de revente des actions :
- Si vous êtes résident fiscal en Espagne, les dividendes et plus-values sont soumis à l’IRPF, dans la catégorie des revenus du capital (entre 19 % et 28 %).
- Si vous êtes non-résident, vous êtes soumis à l’IRNR : 19 % si vous résidez dans l’UE ou l’EEE ou 24 % si vous résidez hors UE/EEE. Les dividendes et plus-values peuvent aussi être taxés dans votre pays de résidence, sauf si une convention de non-double imposition l’évite.
Quels sont les délais et coûts pour créer une SL ?
- Délai : 15 jours à 2 mois.
- Coût : moins de 1 000 € avec accompagnement, moins de 500 € en autonomie
Quels avantages régionaux existent sur les taxes d’achat ?
- Madrid : ITP à 2% (au lieu de 6%) pour revente sous 3 ans.
- Communauté valencienne : bonification de 50% ou 70% de l’ITP selon usage.
- Andalousie : ITP à 2% pour la revente sous 5 ans.
- Catalogne : fin de la bonification de 70% en mars 2025.