Immobilienkauf in Spanien: Was Matthieu Stefani und Geoffroy Reiser in „La Martingale“ beleuchtet haben

Wir hatten das Vergnügen, von Matthieu Stefani in „La Martingale“ – einem der führenden Podcasts für französischsprachige Investoren – eingeladen zu werden, um über Immobilieninvestitionen in Spanien und die aktuellen Marktchancen zu sprechen.

In dieser Folge erläutern Geoffroy Reiser und Matthieu konkret, wie man Immobilien in Spanien erwerben kann, wenn man in Frankreich, Belgien, der Schweiz oder anderswo auf der Welt ansässig ist. Warum Spanien statt Frankreich? Welche Vorschriften muss man kennen, welche Chancen sollte man nutzen und welche Fehler sollte man vermeiden, bevor man den Schritt wagt?

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Ein boomender Immobilienmarkt

Es gibt etwas, das im aktuellen europäischen Immobilienmarkt eher selten ist: ein großes Land der Eurozone, in dem die Preise jährlich um 5 bis 10 % steigen, dessen Zinssätze einen Prozentpunkt unter denen Frankreichs liegen und dessen öffentliche Finanzen die Maastricht-Kriterien erfüllen, während Frankreich ein Defizit von 6 % aufweist.

Dieses Land ist Spanien. Und in dieser Folge von „La Martingale“ erklärt Geoffroy Reiser es Matthieu Stefani ganz offen: Es geht nicht um French Bashing, sondern um einen sachlichen Vergleich. Im Jahr 2024 wuchs die spanische Wirtschaft um 3 % – dreimal so schnell wie die französische. Die Bevölkerungsentwicklung hält damit Schritt. Der Bausektor hingegen hinkt hinterher.

„Der spanische Immobilienmarkt verzeichnete im vergangenen Jahr einen Preisanstieg von 5 % – das ist antizyklisch. In Valencia wurden in den letzten zwei, drei oder vier Jahren sogar jährliche Preissteigerungen von über 10 % beobachtet“, so Geoffroy Reiser

Dies ist kein konjunktureller Zyklus. Es handelt sich um eine strukturelle Entwicklung: Jedes Jahr entstehen in Spanien 200.000 neue Haushalte, während weniger als 100.000 Wohnungen gebaut werden. Die Lücke wird immer größer. Spanische Bankberichte prognostizieren einen Mangel von 2,7 Millionen Wohnungen innerhalb der nächsten 15 Jahre.

Warum Spanien und nicht Italien oder Portugal?

Das ist die Frage, die sich viele französische Investoren stellen: Spanien, Italien, Portugal – für welches Land soll man sich entscheiden?

Italien weist ein erhebliches strukturelles Risiko auf: Es ist das europäische Land, das in den nächsten 20 bis 30 Jahren voraussichtlich 10 Millionen Einwohner verlieren wird, wobei sich die Bevölkerungszahl in fünfzig Jahren möglicherweise halbieren könnte. Der Immobilienmarkt basiert auf der Nachfrage. Ohne Einwohner gibt es keine Mieter.

Lissabon in Portugal wird heute von der UBS als einer der Märkte eingestuft, bei denen das Risiko einer Immobilienblase besteht. Ein Jahrzehnt voller Zuwanderer und „Golden Visas“ hat die Preise so stark in die Höhe getrieben, dass sich die Mietrenditen erheblich verringert haben. Berlin vor zehn Jahren, Lissabon vor fünf Jahren – diese Wellen liegen nun hinter uns.

Spanien hingegen erfüllt alle drei Kriterien, die für eine langfristige Investition entscheidend sind: Wirtschaftswachstum, Bevölkerungswachstum und struktureller Wohnungsmangel. Und es verfügt über einen unerwarteten Vorteil: Die spanischen Banken, die durch die Krise von 2008 auf der Hut sind, gewähren Nichtansässigen nur 60 bis 70 % des Immobilienwerts. Diese scheinbare Einschränkung ist in Wirklichkeit ein Schutzmechanismus für den Markt. Im Gegensatz zu Frankreich oder Deutschland führt ein Anstieg der Zinsen nicht zu einem Einbruch der spanischen Preise, da der begrenzende Faktor nicht der Kreditzins, sondern die Eigenkapitalbeteiligung ist.

Valencia: Die Stadt, die jährlich um 10 % wächst

Als Geoffroy Reiser 2018 zum ersten Mal nach einer Investitionsmöglichkeit in Spanien suchte, lebte er in Lausanne. Sein erster Gedanke war, wie bei vielen anderen auch: Barcelona. Dann verglich er die Bruttorenditen: 4 % in Barcelona, 6 bis 7 % in Valencia. Die Entscheidung ist schnell getroffen. Er kauft in Valencia, ohne jemals dort gewesen zu sein, allein auf der Grundlage der Zahlen. Er wird den Kaufvertrag vor Ort unterzeichnen und eine Stadt entdecken, die ihn überrascht.

Valencia heute, das ist:

• 1 Million Einwohner innerhalb der Stadtgrenzen, drittgrößter Wirtschaftsmotor Spaniens nach Madrid und Barcelona
• Im Durchschnitt 3.000 € pro m², also halb so teuer wie in Madrid oder Barcelona (6.000 € pro m²)
• Über 80.000 Studierende, eine starke und beständige strukturelle Mietnachfrage
• Einer der größten Häfen Europas, ein Motor für Logistik und Technologie (Amazon, Salesforce, Valencia Digital Summit)
• Europäische Umwelthauptstadt 2024, von der Europäischen Kommission ausgewählt
• Preissteigerungen von mehr als 10 % pro Jahr seit nunmehr vier oder fünf Jahren in Folge

Geoffroy Reisers Prognose ist einfach: Es ist durchaus wahrscheinlich, dass die Preise in Valence in den nächsten Jahren von 3.000 €/m² auf 4.000 €/m² oder 5.000 €/m² steigen werden. Die Stadt ist heute noch deutlich günstiger als Málaga, Sevilla, Madrid und Barcelona und liegt weit entfernt von den 6.000 bis 7.000 €/m² in San Sebastián.

„Ein Immobilieninvestor hat zwar Geld, aber nicht unbedingt 200 Stunden Zeit, die er seinem Projekt widmen kann. Terreta Spain nimmt ihm diese Wochenenden ab“, Geoffroy Reiser

Wie das konkret aussieht: ein Beispiel mit Zahlenangaben

Matthieu Stefani stellt in der Folge direkt die Frage: Wie viel kostet es, wie viel bringt es ein? Hier sehen Sie, wie sich das bei einer Wohnung in Valence für 200.000 € darstellt.

• Erforderliche Eigenkapitalbeteiligung: ca. 80.000 bis 100.000 € (30 % des Kaufpreises + Kaufnebenkosten in Höhe von 12–13 % + eventuelle Renovierungskosten)
• Spanischer Kredit mit einer Laufzeit von 20 Jahren: monatliche Rate zwischen 550 und 600 €
• Voraussichtliche Miete: zwischen 1.200 und 1.400 € pro Monat
• Durchschnittliche Bruttorendite: 6 bis 7 %
• Monatlicher Cashflow: rund 600 € vor Abzug von Nebenkosten und Steuern
• Erwartete Wertsteigerung: 5 bis 10 % pro Jahr

Ergebnis: Eine annualisierte Gesamtrendite, die durch die Kombination aus Mieteinnahmen und Wertsteigerung der Immobilie 10 % übersteigen kann. Bei einem Wertzuwachs von 10 % pro Jahr ist die Immobilie in fünf Jahren 4.000 € pro m² wert.

Finanzierung Ihres Immobilienkaufs in Spanien: die 4 Optionen

Für einen Immobilienkauf in Spanien ist eine Eigenkapitalbeteiligung von mindestens etwa 50.000 € erforderlich, in Valencia eher 70.000 bis 80.000 €. Dies ist die eigentliche Hürde bei diesem Vorhaben. Spanische Banken gewähren nicht ansässigen Investoren nur Kredite in Höhe von 60 bis 70 % des Immobilienpreises. Rechnet man die Kaufnebenkosten (12–13 %) und eventuelle Renovierungskosten hinzu, muss man schnell die Hälfte des Projekts aus Eigenmitteln finanzieren.

Es gibt vier Möglichkeiten:

1. Die eigene Hauptwohnung in Frankreich als Finanzierungshilfe nutzen – ein Trick, den nur wenige kennen. Dies ist zweifellos die wirkungsvollste und zugleich am wenigsten bekannte Option. Wenn Sie in Frankreich eine schuldenfreie oder weitgehend abbezahlte Immobilie besitzen, können Sie dieses Vermögen als Finanzierungshilfe für Ihren Kauf in Spanien nutzen, ohne etwas verkaufen zu müssen und ohne Ihre Ersparnisse anzutasten.

So funktioniert es: Ihre französische Bank (oder ein spezialisierter Makler) nimmt eine Hypothek auf Ihre Immobilie in Frankreich auf. In der Regel werden bis zu 70 % des Nettowertes freigegeben, über die Sie frei verfügen können – sei es in Spanien oder anderswo. Für die Bank ist das Risiko durch eine Immobilie auf französischem Boden abgesichert: Es ist ihr egal, wo das Geld investiert wird.

Konkretes Beispiel aus der Folge: eine schuldenfreie Pariser Wohnung mit einem geschätzten Wert von 1 Million Euro. Die Bank nimmt eine Hypothek auf und stellt 700.000 € zur Verfügung. Mit diesem Betrag kann der Investor eine oder mehrere Immobilien in Spanien zu französischen Finanzierungsbedingungen – Zinssatz, Laufzeit – erwerben, ohne Einschränkungen aufgrund des Status als Nicht-Resident in Spanien. Es handelt sich um genau denselben Mechanismus wie bei der Finanzierung eines Zweitwohnsitzes in Frankreich, der auf einen grenzüberschreitenden Kauf angewendet wird.

Diese Option funktioniert auch, wenn Ihre Immobilie noch nicht vollständig abbezahlt ist. Bei einer Wohnung im Wert von 1 Million Euro, von der noch die Hälfte aussteht, können Sie dennoch 70 % des Nettokapitals in Höhe von 500.000 € nutzen, also 350.000 €, die Ihnen für Investitionen in Spanien zur Verfügung stehen.

2. Solide Finanzierung + eine spanische Bank. Terreta Spain arbeitet insbesondere mit dem einzigen spanischen Finanzinstitut zusammen, das sich ausschließlich auf ausländische Käufer spezialisiert hat, französische Steuererklärungen problemlos auswerten kann und mit diesem Investorenprofil vertraut ist.

3. Eine Kombination aus französischem Darlehen und spanischer Hypothek. Dies ist unter bestimmten vermögensrechtlichen Voraussetzungen möglich, um die Finanzierungsbedingungen auf beiden Seiten zu optimieren.

4. Ein spanischer Kredit, ergänzt durch einen französischen Verbraucherkredit. Für diejenigen, deren Kreditwürdigkeit dies zulässt: den fehlenden Teil – Bauarbeiten, Einrichtung, Kaufkosten – durch einen Verbraucherkredit mit einer Laufzeit von 5 bis 7 Jahren finanzieren, der dank der eingenommenen Mieteinnahmen schnell zurückgezahlt werden kann. Ein Kredit von 50.000 € zu 5 % über 5 Jahre kostet insgesamt etwa 10.000 € an Zinsen. In den allermeisten Fällen kostet es weitaus mehr, nicht zu kaufen und 5 Jahre zu warten.

Das spanische Steuersystem: ein oft unterschätzter Vorteil

Der Vergleich zwischen Frankreich und Spanien in Bezug auf das Steuerwesen ist auffällig.

Grundsteuer: Für eine 90 m² große Wohnung in Valence müssen Sie mit etwa 150 € pro Jahr rechnen. Für eine Wohnung ähnlicher Größe im Zentrum von Lyon beläuft sich die Grundsteuer auf rund 600 €.

Besteuerung von Mieteinnahmen: Ein in Frankreich steuerlich ansässiger Investor, der in Spanien investiert, wird mit 19 % auf seine Nettomieteinnahmen besteuert. In Frankreich beläuft sich der Steuersatz nach Ausschöpfung der LMNP-Vorteile je nach Grenzsteuersatz leicht auf 40–47 %.

Veräußerungsgewinn: In Spanien beträgt der Steuersatz nur 19 %, in Frankreich hingegen 36,2 % (mit Ausnahme des Hauptwohnsitzes). Bei einem Veräußerungsgewinn von 100.000 € beläuft sich die Differenz auf etwa 17.000 €. Das französisch-spanische Doppelbesteuerungsabkommen verhindert eine zusätzliche Besteuerung in Frankreich für Beträge, die bereits in Spanien entrichtet wurden.

Valencia oder anderswo? Weitere Städte, die man im Auge behalten sollte

Gandía: 80.000 Einwohner, eine Stunde südlich von Valencia gelegen, wird regelmäßig als die rentabelste Stadt Spaniens eingestuft. Preise liegen bei etwa 1.200 – 1.300 €/m², manchmal auch darunter. Ein idealer Markt für eine erste Investition mit geringem Einstiegsbudget (120.000 – 130.000 € alles inklusive). Anmerkung: Vor 2008 lag der Preis in Gandía bei 2.000 €/m². Seitdem ist er schrittweise gestiegen. Der Aufschwung ist noch nicht vorbei.

Sagunto: eine historische Stadt eine Stunde nördlich von Valencia, die sich mitten in einem wirtschaftlichen Wandel befindet. Der Bau einer Volkswagen-Batterie-Gigafactory und die massiven Investitionen von Mercadona werden in dieser Stadt mit 70.000 Einwohnern 40.000 Arbeitsplätze schaffen. Die Stadtverwaltung selbst ruft Investoren dazu auf, sich zu engagieren: Es gibt nicht genügend Wohnraum, um diesen Zuzug aufzufangen.

Madrid: ein Muss, verlässlich, traditionsreich. Doch bei 5.000–6.000 €/m² für eine Bruttorendite von 4 %. Nur für Anleger geeignet, die eher Stabilität als Rendite suchen, und Vorsicht: Renditeobjekte in Madrid befinden sich oft in schlechten Stadtvierteln oder werden über illegale Airbnb-Vermietungen angeboten.

Málaga: dynamisch und hochwertig, aber bereits teuer. Eine Zweizimmerwohnung kostet oft mehr als 200.000 €, bei einer geringeren Rentabilität als in Valencia.

Was Sie auf keinen Fall tun sollten: Die Airbnb-Falle

Das ist die zentrale Warnung von Geoffroy Reiser in dieser Folge: Stützen Sie Ihr Geschäftsmodell niemals ausschließlich auf Airbnb.

Barcelona hat soeben alle Tourismuslizenzen bis Ende 2026 widerrufen. Auch Madrid verschärft die Vergabebedingungen. Vor dem Hintergrund einer allgemeinen Wohnungskrise in Spanien nimmt der politische Druck auf die Kurzzeitvermietung weiter zu.

Eine solide Investition muss sich bei Langzeitvermietung oder Wohngemeinschaften rentieren. Wenn die Rentabilität ausschließlich über Airbnb erzielt wird, ist die Investition anfällig. Der Gesetzgeber kann die Regeln von heute auf morgen ändern – und tut dies auch.

Mit Menschen investieren, die selbst investieren

Das ist vielleicht der konkreteste Ratschlag der gesamten Folge: Wählen Sie einen Begleiter, der selbst Geld auf den Tisch legt.

Bei Terreta Spain sind alle Teammitglieder privat als Immobilieninvestoren tätig. Geoffroy Reiser besitzt selbst drei Wohnungen in Valencia. Sein Partner Antoine Évêque, Ingenieur der ESTP und der ENSAM, leitete den Bau ganzer Gebäude in Madrid, bevor er zu Terreta Spain kam. Das ist kein Marketingargument, sondern eine Frage der Interessenübereinstimmung: Wer selbst investiert hat, weiß, was ein Wasserschaden, ein Streitfall im Miteigentum oder eine unvorhergesehene Nebenkostenabrechnung (auf Spanisch„derrama“) ist. Er berät so, wie er sich selbst beraten würde.

Dies ist auch die wichtigste Erkenntnis aus der Erfahrung mit Masteos: Ein kapitalistisches Modell mit rasantem Wachstum, 500 Mitarbeitern und 250 Verkäufen pro Monat kann abrupt zusammenbrechen, sobald die Zinsen wieder steigen. Ein profitables KMU mit einem Team von Investoren ist gegenüber Konjunkturzyklen wesentlich widerstandsfähiger.

Geoffroy Reisers persönliche Martingale

Matthieu Stefani stellt ihm diese Frage am Ende der Folge. Die Antwort: eine hochwertige Studenten-Wohngemeinschaft in Valence, deren Mieter ausschließlich aus dem Ausland stammen – Schweizer, Schweden und Deutsche. 11 Zimmer, verteilt auf drei Wohnungen, zu 700 € pro Zimmer, während der Marktpreis bei 500 € liegt. Seit Beginn eine Auslastung von 100 %, mit gelegentlichem Rückgriff auf Airbnb (mindestens 20 Nächte, in Spanien legal) für die seltenen Zeiten mit geringer Nachfrage.

An der Börse: Der S&P 500 – langfristig gesehen, ohne zu zögern, selbst nach den jüngsten Turbulenzen.

FAQ, Immobilieninvestitionen in Spanien

Benötigt man eine hohe Eigenkapitalbeteiligung, um in Spanien eine Immobilie zu erwerben?

Ja. Spanische Banken finanzieren für nicht ansässige Investoren nur 60 bis 70 % des Kaufpreises. Rechnet man die Kaufnebenkosten (12–13 %) und eventuelle Renovierungskosten hinzu, müssen Sie mit einer Eigenkapitalbeteiligung von mindestens 50.000 € rechnen, bei einem Kauf in Valencia eher mit 70.000 bis 80.000 €.

Kann man in Frankreich einen Kredit aufnehmen, um in Spanien eine Immobilie zu kaufen?

Ja, und dies ist oft die beste Option für diejenigen, die bereits über Immobilienvermögen in Frankreich verfügen. Der Ablauf: Ihre französische Bank nimmt eine Fernhypothek auf Ihre französische Immobilie auf (Hauptwohnsitz oder Mietobjekt, das schuldenfrei ist oder bereits weitgehend abbezahlt wurde) und stellt bis zu 70 % des Nettowertes zur Verfügung. Sie nehmen in Frankreich einen Kredit zu französischen Konditionen auf und investieren frei in Spanien. Die Bank interessiert sich lediglich für die Qualität der Sicherheit auf französischem Boden.

Mit welcher Rentabilität ist in Valence zu rechnen?

Im Durchschnitt eine Bruttorendite von 6 bis 7 %, wobei für die nächsten Jahre Wertsteigerungen von 5 bis 10 % pro Jahr prognostiziert werden. Eine Wohnung im Wert von 200.000 € wird für 1.200 bis 1.400 € pro Monat vermietet.

Warum Valencia und nicht Madrid oder Barcelona?

In Valencia liegen die Quadratmeterpreise um die Hälfte unter denen in Madrid oder Barcelona, bei einer um 50 % höheren Mietrendite. Zudem verzeichnet die Stadt seit mehreren Jahren in Folge Preissteigerungen von über 10 % pro Jahr.

Ist eine Investition in Airbnb in Spanien rentabel?

Immer weniger, wobei die Situation je nach Stadt sehr unterschiedlich ist. Barcelona hat seine Lizenzen für die Vermietung an Touristen abgeschafft. Es wird dringend davon abgeraten, einen Finanzplan aufzustellen, der ausschließlich auf der Kurzzeitvermietung basiert.

Welche steuerlichen Regelungen gelten für einen Franzosen, der in Spanien investiert?

Mieteinnahmen werden in Spanien mit 19 % besteuert. Der Veräußerungsgewinn wird ebenfalls mit 19 % besteuert, gegenüber 36,2 % in Frankreich. Das Doppelbesteuerungsabkommen verhindert eine zusätzliche Besteuerung in Frankreich für Beträge, die bereits in Spanien gezahlt wurden.

Warum Spanien und nicht Italien oder Portugal?

Italien dürfte innerhalb der nächsten 30 Jahre 10 Millionen Einwohner verlieren – eine demografische Entwicklung, die für langfristige Mietinvestitionen ungünstig ist. Portugal und insbesondere Lissabon werden von der UBS als Märkte mit Blasenrisiko eingestuft. Spanien hingegen vereint Wirtschaftswachstum, Bevölkerungswachstum und einen strukturellen Wohnungsmangel.